リノベーションで固定資産税はいくら上がる？築年数別の影響と抑える具体的な方法【2026年最新】

リノベーションを計画する際、多くの方が「固定資産税が上がるのでは？」という不安を抱えています。

実際には、リノベーションの種類や規模によって固定資産税への影響は異なり、適切な知識があれば増税を抑えたり、逆に減税につながるケースもあります。

本記事では、固定資産税とリノベーションの関係について詳しく解説し、築年数ごとの適切なタイミングや対策方法をご紹介します。

また、「フルリノ！」では、固定資産税に配慮したリノベーションの提案が得意な工務店を探せます。理想の住まいを叶えるため、ぜひ「フルリノ！」をご活用ください！

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リノベーションが固定資産税に影響するのか

リノベーションが固定資産税にどのような影響を与えるのか、多くの方が気になる点です。

結論から言えば、リノベーションによって一般的には大きな差は出ません。固定資産税の基準や決まり方、調べ方を理解することで、適切な計画が立てられます。本記事では、それぞれを詳しく解説します。

リノベーションで固定資産税は増減する？

リノベーションやリフォームの内容次第では、固定資産税が増減する可能性があります。

内装だけの変更や補修程度のリフォームでは税額が変わらないことが多いですが、建物の床面積を広げたり間取りを変更する大規模なリノベーションでは増額する可能性があります。

一方で、耐震改修やエコ住宅への改修を行う場合、減額が適用されるケースもあります。リノベーションの規模や内容に応じた計画が必要です。

大きな差は出ない

リノベーション後の固定資産税額は、工事内容にもよりますが、大幅に変化することは 少ないです。一般的に、内装変更や設備更新といった通常のリノベーションでは 評価額の見直しが入らず、税額は据え置きとなるケースがほとんどです。

一方、増築や間取りの大規模な変更など、建築確認申請が必要となるリノベーションでは 評価額の再計算が行われ、税額が変動する場合があります。

それでも、新築時の評価額が リセットされるわけではないため、家計全体への影響は限定的と言えるでしょう。

戸建ての固定資産税の平均額や具体的な計算方法については、以下の記事で 詳しく解説しています。

https://furureno.jp/magazine/fixed-asset-tax-amount-single-family-house-average

固定資産税に基準はない

固定資産税の評価基準は自治体によって異なり、明確な全国共通の基準はありません。同じ内容のリノベーションであっても、地域ごとに異なる判断が下される場合があります。そのため、計画前には自治体に確認することが重要です。固定資産税に関する情報を収集し、誤解や予期せぬ増額を防ぎましょう。

固定資産税の決まり方・調べ方

土地と建物では評価額の決まり方が異なります。土地は公示地価の約70%が目安となり、 建物は「再建築価格方式」で評価されます。

これは「同じ建物を今建てた場合の費用」を 基準に、経年劣化を考慮した補正を行って算出される仕組みです。 調べる際には、不動産の評価証明書や固定資産税納税通知書を確認するか、 役所で詳細を問い合わせましょう。

正確な情報を把握し、計画を進めることが大切です。

固定資産税が上がるリノベーションとは

リノベーションの内容によっては、固定資産税が上がる場合があります。

特に「建築確認申請」が必要となる大規模なリノベーションでは増額の可能性があります。

以下に該当するケースを具体的に解説していきます。

床面積が増える

床面積を増加させるリノベーションは、固定資産税が上がる主な要因の一つです。

例えば以下の場合が該当します。

• 新しい部屋を増築
• 平屋を2階建てに変更
• 屋上や屋外に部屋を設ける
• 屋根と壁付きのバルコニーを追加

ただし、外壁からの出幅が2m以下で柱や壁がないバルコニーや、天井高1.4m以下でフロアの半分未満のロフトは課税対象外です。計画時に自治体の基準を確認しましょう。

用途が変わる

住居を店舗や事務所に変更すると、固定資産税の増額が避けられません。用途変更に伴い、不動産登記や建築確認申請が必要になり、評価額が再計算されるためです。さらに、住宅に適用される軽減税率が適用外となり、税負担が大幅に増加する可能性があります。

住宅の主要構造部に関わるリノベーション

柱、壁、床、屋根、梁、階段などの主要構造部に手を加えるリノベーションは、固定資産税が上がる可能性があります。

特に木造3階建てや鉄骨造2階建ての建物では、構造に影響する工事を行う場合、建築確認申請が必要です。

2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て以下（いわゆる4号建築物）でも構造に影響する工事について審査が厳格化されました。延べ面積が大きい住宅や、構造躯体に手を加えるリノベーションでは、建築確認が必要となるケースが増えています。

スケルトンリノベーションも、構造耐力上主要な部分に変更がある場合は建築確認が必要です。

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固定資産税が変わらないリノベーションとは

一方で、固定資産税に影響しないリノベーションもあります。

以下の内容に該当するリノベーションでは、増税の心配が少ないと言えます。

• 経年劣化を原状回復する
• 設備を更新する
• 間取り変更なしの内装変更
• 建物の構造や面積を変更しない
• 評価額を上げにくい素材や仕様を選ぶ

経年劣化を原状回復

外壁や屋根の修繕、再塗装や防水工事など、経年劣化をもとの状態に戻す「原状回復」を目的としたリノベーションは、固定資産税に影響を与えません。老朽化した部分の修繕を行う場合も同様です。

設備の更新

キッチンや浴室の交換、給湯器の交換、断熱材や窓の入れ替えといった設備更新は、固定資産税には影響しないリノベーションの一例です。これらは主に生活の快適性向上を目的とするため、評価額の変動に直結しないケースが多いです。

間取り変更なしの内装変更

壁紙や床のフローリングの張り替えなど、間取り変更を伴わない内装変更も税額に影響を与えません。

比較的小規模なリフォームは固定資産税に配慮した選択肢としておすすめです。

建物の構造や面積を変更しないリノベーション

建物の主要構造部（壁、柱、梁、屋根、階段など）を変更しない範囲で行うリノベーションは、固定資産税に影響を与えません。以下の例が該当します。

• 部屋のレイアウト変更（間仕切り壁の移動など）
• 一部の間柱や間仕切り壁の改修
• 建築確認申請が不要な範囲の改修

リノベーション内容が税額に影響を与えないか確認しながら計画を進めることが重要です。

評価額を上げにくい素材や仕様を選ぶ

固定資産税を上げたくない場合、以下のような素材や仕様を選ぶことが効果的です。

• 標準仕様のクロスやフローリング
• シンプルな設備にして、ビルトイン設備を控えめに

建築確認申請が必要なリノベーションでも、こうした選択肢を採用することで評価額を抑えることが可能です。

固定資産税が下がるリノベーションとは（リフォーム減税の活用）

リノベーションの内容によっては、「リフォーム減税」と呼ばれる固定資産税の減額制度を活用できる場合があります。

国が定める要件を満たす特定の改修工事を行うことで、翌年度の固定資産税が減額されます。

主な対象となるリノベーションは以下の通りです。

• 耐震改修
• 省エネ住宅への改修
• バリアフリー化
• 長期優良住宅化

耐震改修

1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた住宅に耐震改修を行うと、翌年度の固定資産税が1/2減額されます。

詳細：国土交通省HP

省エネ住宅への改修

断熱改修を行う省エネリノベーションも、固定資産税の減額対象です。

窓の断熱改修を含む一定の省エネ改修工事を行うと、翌年度の固定資産税が 1/3減額されます。

詳細：国土交通省HP

バリアフリー化

高齢者や要介護者が居住する住宅で、特定の条件を満たしたバリアフリー改修を行う場合、翌年度の固定資産税が1/3減額されます。

詳細：国土交通省HP

長期優良住宅化リフォーム

耐震や省エネ性能を高めるリフォームで「長期優良住宅」の認定を受けた場合、 翌年度の固定資産税が2/3減額されます。

詳細：国土交通省HP

なお、リフォーム減税には所得税の控除制度（リフォーム促進税制）もあり、最大80万円の控除を受けられます。工事内容によっては所得税控除と固定資産税減額を併用できる場合があり、両方を活用すれば節税効果が大きくなります。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

https://furureno.jp/magazine/reform-tax-deduction

築年数ごとの固定資産税とリノベーションの変化

建物の築年数が進むにつれ、固定資産税額は徐々に減少しますが、それに伴い老朽化が進み、リノベーションの必要性が高まります。それぞれの築年数ごとに固定資産税の推移とリノベーションのポイントを解説します。

築20年：まだ現役！設備更新を検討する時期

築20年の木造住宅は、経年減価補正が進み、固定資産税の評価額が 新築時の30〜40%程度まで下がっている時期です。

税金面では負担が軽くなる一方で、建物としては給湯器や水回り、 屋根・外壁といった設備の多くが耐用年数（15〜20年）を超え、 本格的な老朽化が始まるタイミングでもあります。

具体的なリノベーションとして以下が挙げられます。

• 給湯器やエアコンの交換
• キッチンや浴室の部分改修
• 省エネ性能を高めるための窓や断熱材の改善

快適性を向上させつつランニングコストを抑えることができるため、部分的なリノベーションが効果的です。

築30年：大規模修繕を視野に入れる時期

築30年になると、建物の外装や構造部分に劣化が目立ち始める時期です。 このタイミングで検討すべきリノベーションは以下です。

• 外壁や屋根の修繕
• 防水工事
• 専有部の給排水管の更新
• 耐震補強工事（必要に応じて）

固定資産税の評価額は構造によって減少幅が異なります。

木造住宅は新築時の 20%程度（下限値）に向かってほぼ下がりきった状態で、築35年で下限に到達し それ以降は20%で固定されます。

一方、鉄骨造は新築時の40〜50%程度、 マンション（RC造・SRC造）は50〜60%程度残っていることが多く、 構造によって税負担に大きな差が出ます。

築30年は税負担が軽くなる一方で、外装だけでなく見えない配管の更新など 費用負担が増える時期です。予算計画をしっかり立てる必要があります。

https://furureno.jp/magazine/the-property-tax-for-a-30-year-old-detached-house

築40年：全面リノベーションを検討

築40年を迎える建物では、内装だけでなく、配管や電気設備など目に見えない部分の劣化も進んでいます。考えられるリノベーションは以下です。

• 配管や電気系統の全面更新
• 内装の全面改修
• 断熱性能や省エネ性能の向上

木造住宅はすでに下限の20%で固定されており、 税負担は最低水準です。

鉄骨造は30〜40%程度、マンション(RC造・SRC造)は 40〜50%程度に低下していることが多く、構造による税負担の差はさらに広がります。築40年は税負担が軽い反面、配管・電気系統など見えない部分の老朽化が深刻化する時期でもあります。

長期的な視点で全面リノベーションを検討することが重要です。

築50年：建て替えかリノベーションか

築50年の建物では、固定資産税の評価額が最小限の水準まで下がっている場合が多いです。

しかし、建物の状態によっては建て替えを検討する必要が出てくることもあります。

以下の場合、リノベーションで対応可能です。

• 構造部分（柱や梁など）に大きな劣化がない
• 耐震性能が現行基準を満たしている
• 配管や電気設備が更新済み、または更新可能

コスト面や税負担を考慮しながら、どちらが最適か判断することが求められます。

https://furureno.jp/magazine/fixed-asset-tax-house-50

コスト面で建て替えよりもリノベーションが有利

建て替えは土地の造成や解体費用、新築費用などがかかり、大きなコスト負担を伴います。 一方、リノベーションであれば既存の基礎や構造材を再利用できるため、 以下のようなメリットがあります。

• 建て替えの約60〜70%程度の費用で実現可能
• 補助金や減税制度を活用すれば、さらに費用負担を軽減できる
• 廃材が少なく、環境負荷も抑えられる

費用対効果を考えた場合、多くのケースでリノベーションが有利となります。

建て替えとリノベーションの詳しい比較については、以下の記事もあわせてご覧ください。

https://furureno.jp/magazine/rebuild-vs-renovation

リノベーションは固定資産税の急増を回避できる

建て替えで新築する場合、建物の評価額は新築時に最も高く設定されるため、 リノベーションを選択する場合と比べて固定資産税の負担が大きくなります。

一方、築50年の建物をリノベーションで活用する場合、減価補正により下限値まで 下がった評価額をベースに税負担が計算されるため、税負担の急増を抑えながら 快適な住環境を実現することができます。

ただし、間取り変更や床面積の増加など、建築確認申請が必要となるリノベーションを 行う場合は評価額が上がる可能性があるため、計画段階で工事内容を確認しておきましょう。

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リノベーションを考えているなら「フルリノ！」がおすすめ

リノベーションは固定資産税に影響を与える場合がありますが、適切な知識を持つことで増税を抑えたり、場合によっては減税を受けることも可能です。

本記事では、リノベーションと固定資産税の関係や、築年数ごとの適切なリノベーションのタイミングについて詳しく解説しました。

リノベーションを成功させるためには、多くの企業や事例を比較し、自分に最適な依頼先を見つけることが重要です。経験豊富なプロに相談することで、トラブルを避け、理想の住まいを実現する第一歩を踏み出せます。

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