【土地あり】建て替え費用はいくら？20坪・30坪・40坪別の総額シミュレーション

「土地はあるけれど、建て替えに総額いくらかかるのか見当がつかない」 「解体費用や諸費用を含めると、予算オーバーしないか心配…」

土地ありの建て替えの場合、単に新しい家の建築費だけでなく、「今ある家の解体費」や「地盤改良費」など、独自のコストを計算に入れる必要があります。

この記事では、土地あり・建て替えにおける「20坪・25坪・30坪・40坪・50坪」ごとの総額費用を徹底シミュレーションしました。

本体工事費だけでなく、見落としがちな諸費用まで含めたリアルな内訳を公開します。ご自宅の坪数に合わせて、資金計画の参考にしてください。

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建て替えの費用、土地ありの費用相場は？

建て替え費用は、「①解体工事」「②本体工事」「③付帯工事」「④諸経費」の4つに大きく分けられます。

それぞれの費用の役割と、予算配分の目安は以下の通りです。

これら4つを足し算したものが、最終的な総額になります。

総額 ＝ 解体工事費 ＋ 本体工事費 ＋ 付帯工事費 ＋ 諸経費

費用の単価相場

昨今の資材価格・人件費の高騰により、建築費の相場は数年前に比べて上昇しています。 資金不足にならないよう、以下の最新の相場観で計算することをおすすめします。

▼構造ごとの単価リスト（2025年水準）

※建築費：大手ハウスメーカーや注文住宅の標準的な仕様を想定。 ※解体費：アスベスト除去費用や、狭小地でのガードマン配置費用などは別途必要です。

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【早見表】土地あり建て替え費用の総額目安リスト

前述の単価をもとに算出した、建坪ごとの総額目安一覧です。 詳細な内訳を見る前に、まずはご自宅の坪数の概算を把握してください。

※上記は「木造住宅」での試算です。鉄骨・RC造の場合はさらに費用が上がります。

※ZEH（高性能住宅）にする場合の費用増

近年主流となっているZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準にする場合、断熱材や窓のグレードを上げるため、標準単価に加えて坪単価＋10万〜15万円（30坪で約300万〜450万円）の初期費用の増加を見込む必要があります。

その分、光熱費の削減や「補助金（100万円前後）」の対象になるため、トータルコストで判断しましょう。

【20坪】建て替え費用の内訳シミュレーション

平屋や狭小地での建て替えが多い「20坪（約66㎡）」のシミュレーションです。 坪数が小さいため総額は下がりますが、坪単価は割高になります。

 20坪の費用変動ポイント

「坪単価」は高くなる

総額は安いですが、キッチン・浴室・トイレなどの「設備費（約200〜300万円）」は30坪の家と同じだけかかるため、坪単価（1坪あたりの建築費）計算では割高になります。

足場コストの比率 

狭小地での建て替えでは、隣地境界ギリギリに足場を組むための追加費用や、ガードマン配置費用がかさみやすく、付帯工事費の割合が高くなる傾向があります。

【25坪】建て替え費用の内訳シミュレーション

都市部の3階建てや、コンパクトな平屋で人気の「25坪（約82㎡）」のシミュレーションです。 30坪より少し小さいですが、工夫次第でファミリーでも暮らせるサイズ感です。

25坪の費用変動ポイント

「準耐火・3階建て」のコスト増

25坪の家は都市部の密集地に多いため、建ぺい率や容積率の制限から延床面積を確保するには「3階建て」が必要になるケースが多く、さらに法律で「準耐火建築物」を求められることがあります。

その場合、燃えにくい窓（網入りガラス）への変更や、3階建て特有の構造計算費が発生し、標準仕様より150万〜200万円高くなるケースが多発します。

収納不足によるオプション追加

床面積が限られるため、既製品のタンスなどを置くと部屋が狭くなります。

空間を有効活用するために「造り付け家具（壁面収納など）」をオーダーする人が多く、これが数十万円単位の隠れた追加出費になります。

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【30坪】建て替え費用の内訳シミュレーション

日本の戸建てで最も標準的な広さ「延床面積30坪（約99㎡）」のシミュレーションです。 木造2階建て・標準グレードで計算しています。

30坪の費用変動ポイント

「標準」の罠に注意

30坪は各メーカーが「標準プラン」として広告を出しているサイズですが、広告価格（本体のみ）と実際の総額（解体・諸経費込）には約1,000万円の乖離が生まれます。

「2,000万円で建つ」という広告を鵜呑みにせず、解体・外構でプラス500万円以上かかることを見越しておく必要があります。

解体費のリスク

30坪の家が建つ住宅地は隣家との距離が近いケースが多く、重機が入らない（手壊し解体になる）と、解体費が上記目安より30〜50万円跳ね上がる可能性があります。

【40坪】建て替え費用の内訳シミュレーション

4人〜5人家族や、収納重視の間取りで多い「40坪（約132㎡）」のシミュレーションです。 建物が大きくなる分、外構費用なども連動して上がります。

40坪の費用変動ポイント

外構費用の膨張 

建物が大きい＝敷地も広いため、家の周りを囲うフェンスの長さや、駐車場の土間コンクリート面積が増え、外構費用が予算オーバーの主犯になりがちです。

見落としがちな「窓・カーテン・照明」 

部屋数や窓の数が増えるため、カーテンレール工事や照明器具、エアコン設置台数が標準プランを超過しやすく、これだけで数十万円の追加出費が発生します。

【50坪】建て替え費用の内訳シミュレーション

完全分離型の二世帯住宅や、広々とした邸宅サイズとなる「50坪（約165㎡）」のシミュレーションです。

建物が大きいため、坪単価は低下しますが、設備や諸経費の総額は跳ね上がります。

50坪の費用変動ポイント

「二世帯」にすると数百万円アップ

上記のシミュレーションは「キッチンや風呂が1つ」の前提です。

もし玄関・水回りをすべて分ける「完全分離型二世帯」にする場合、設備費が2倍かかるため、上記総額にプラス300万〜500万円の予算追加が必要です。

維持費と税金 

50坪を超えると固定資産税の評価額が高くなるほか、将来的な外壁塗装や屋根修理の面積も広大になります。

建築費だけでなく、将来のメンテナンス費用も一般的な住宅の1.5倍ほど見積もっておく必要があります。

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【要注意】土地ありの建て替えで発生する「3つの追加費用リスク」

土地ありの建て替えにおいて、解体してみないと分からない主な追加費用リスクは、「地中埋設物の撤去」「地盤改良費の変動」「アスベストの除去」の3点です。 

これらは事前の見積もりに含まれにくいため、あらかじめ予備費として50万〜100万円ほど確保しておく必要があります

1. 地中埋設物の撤去（＋30万〜50万円） 

解体工事中、地面の下から「昔の建物のコンクリートガラ」や「古い浄化槽」、「古井戸」が出てくることがあります。

これらは放置できないため、撤去費用が別途発生します。

特に、数十年前に購入した土地や相続した土地では、地中の図面が残っておらず、掘って初めて発覚するケースが大半です。

2. 地盤改良費の変動（＋50万〜100万円） 

「今まで家が建っていたのだから、地盤は大丈夫だろう」と考えるのは危険です。 

現在の建築基準法は昔より厳しくなっており、また、新しい家の配置（重心）が変わることで、新たな地盤補強が必要になることがあります。 

調査の結果、本格的な柱状改良や鋼管杭が必要になれば、100万円近い出費増となります。

3. アスベストの除去（＋数万円〜数十万円） 

2006年以前に建てられた家には、断熱材や外壁材にアスベスト（石綿）が含まれている可能性があります。 

アスベストが含まれている場合、飛散防止のための厳格な作業手順が義務付けられており、通常の解体費とは別に除去費用が加算されます。

建て替え費用を予算内に抑える4つのテクニック

建て替え費用の予算を抑えるには、「ローコスト住宅の検討」「形状の簡素化」「補助金の活用」「リノベーションへの切り替え」という4つのアプローチが有効です。

具体的な手法は以下の通りです。

1. ローコスト住宅（規格住宅）を選ぶ

「注文住宅＝高い」と思われがちですが、あらかじめ間取りや仕様が決まっている「規格住宅（ローコスト住宅）」を選べば、費用を大幅に抑えられます。

• 一般的な注文住宅： 坪単価 80万円～
• ローコスト住宅： 坪単価 50万円～60万円

デザインや設備の選択肢は限られますが、30坪の家なら本体価格を1,500万円台に抑えることも可能です。「こだわり」よりも「予算」を最優先したい方には有力な選択肢です。

2. 家の形を「総2階・四角形」にする

物理的にコストが下がる方法です。 

1階と2階の面積が同じ「総2階」にするだけで、屋根・基礎・外壁の面積が最小限で済み、構造的にも安定するため100万〜200万円近いコストダウンにつながります。

3. 補助金・減税制度をもれなく活用する

国や自治体の補助金は、年度ごとに新しい制度が発表されます。 

人気の補助金（省エネキャンペーン等）は秋頃には予算上限に達して終了することが多いですが、次年度の募集開始（春頃）を狙って着工時期を調整するのも一つの手です。

また、現金給付だけでなく、年末の所得税が戻ってくる「住宅ローン控除」や、固定資産税の軽減措置などの減税制度を活用すれば、実質的な負担額を数百万円単位で減らせます。

【2025-2026年版】リフォーム・リノベ補助金ガイド｜国と自治体の制度を徹底解説

4. フルリノベーションと比較する

もし予算が足りない場合は、基礎や骨組みを再利用する「フルリノベーション」が現実的です。 

解体費や基礎工事費が浮くため、新築の6〜7割の費用で理想の住まいが手に入ります。

ただし、「古い家をどこまで直せるのか」「リフォームとは何が違うのか」など、判断に迷う点も多いはずです。

建て替えとリノベーションの詳細な費用比較や、リフォームとの違いについては、以下の記事でそれぞれ深く解説しています。

大きな決断をする前に、ぜひ一度目を通してみてください。

https://furureno.jp/magazine/house-rebuilding-cost

https://furureno.jp/magazine/difference_renovation_reform

「他にも知りたいことがある…」

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フルリノスタッフが、あなたの住まいに合わせて丁寧にお答えします。どうぞお気軽にご相談ください。

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住宅ローンシミュレーションで返済額をチェック

建て替え費用の総額（概算）が分かったら、実際に無理なく返済できるかを確認するために、各金融機関のシミュレーションツールを活用しましょう。 金利や借入期間を入力するだけで、「月々の返済額」や「借入可能額」を即座に試算できます。

▼主要な住宅ローンシミュレーション

• 三井住友銀行： 住宅ローンシミュレーション
• 三菱UFJ銀行： 住宅ローンシミュレーション
• りそな銀行： 住宅ローンシミュレーション
• フラット35： 住宅ローンシミュレーション

ローン利用時の注意点

土地ありの建て替えでも住宅ローンは利用可能ですが、一般的な住宅ローンは「完成した建物」に対して融資されるものです。 

そのため、工事中に支払う「着手金」や「中間金」、あるいは「解体費用」や「仮住まい費用」については、つなぎ融資が必要になるケースがあります。

詳細は各金融機関へご相談ください。

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リノベーションを考えているならフルリノ！で探そう

この記事では、土地ありの建て替えにかかるリアルな総額シミュレーションを解説しました。 

「30坪で3,000万円超」という現実の数字を見て、「予算的に厳しいかもしれない」「ローン返済が不安だ」と感じた方も多いのではないでしょうか。

しかし、そこで理想の暮らしを諦める必要はありません。 

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• 複数の事例を参考にできる：過去の事例を参考にすることで、会社の得意分野や実績を知ることができます。

この記事が、あなたの理想の住まいづくりに役立つことを願っています。

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