「賃貸物件におけるリノベーションのリスクやデメリットを把握したい」
「賃貸リノベーションは本当に空室率改善につながる？」
賃貸のリノベーションを検討する際、こうしたお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
本記事では、賃貸物件のリノベーションの判断基準やメリットとデメリットを詳しく解説します。
また失敗しないためのポイントや、費用相場、成功事例なども紹介します。
賃貸リノベーションに関する疑問や不安を解消し、物件の価値を高めたい方はぜひ参考にしてください。
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賃貸のリノベーションはやめたほうがいい？ケース別に判断基準を徹底解説
賃貸のリノベーションは、物件の状況や目的、市場のニーズなどを慎重に検討した上で判断する必要があります。しかし、リノベーション未経験者の場合、判断基準を見極めるのは難しいものです。
なかには、リノベーション向きかどうか見極めることができる物件もあります。
本章では、賃貸リノベーションに向いているケース・賃貸リノベーションに向いていない（注意が必要な）ケースに分けて紹介します。
賃貸のリノベーションが向いてない（注意が必要な）5つのケース
まずは賃貸のリノベーションが向いていない5つのケースを紹介します。
必ず向いていないというわけではなく、費用や安全性で注意が必要なケースになりますので、ポイントとしておさえておきましょう。
- 築年数が極めて古く特に基礎・柱・壁の老朽化が進んでいる場合
- 物件の構造的に大幅な改修が難しい場合
- 水回りやインフラ設備に問題がある場合
- 立地条件や市場ニーズに合わない場合
- 見えない部分への投資効果が薄い場合
それぞれ詳しく解説していきます。
築年数が極めて古く特に基礎・柱・壁の老朽化が進んでいる場合
築年数が極めて古く、老朽化が進んでいる場合、賃貸リノベーションに必要な修繕費用がかかりやすい傾向にあります。
例えば、木造住宅の場合、築年数問わず、環境によってはシロアリの発生や外壁からの漏水による腐食など、見えない部分で費用増になってしまう場合があります。
物件の構造的に大幅な改修が難しい場合
物件の構造上、大幅な改修が難しい場合は、賃貸リノベーションに向きづらいです。
例えば、エントランスの間口が極めて小さな物件や、古民家の旧来の工法にてつくられた日本家屋など、現代仕様にデザインを整えていく過程で費用増になってしまう恐れがあります。
また、建物の構造上、コンクリート内部に配管や電気配線が埋まっている物件があります。こういったケースの場合、キッチンや浴室など、水回りの移動が非常に難しくなり、リノベーションの自由度が低下するおそれがあります。
表層を新しくしたとしても、入居者が集まりづらくなることも想定されるため、注意が必要です。
水回りやインフラ設備に問題がある場合
水回りやインフラ設備に問題がある場合、賃貸リノベーションの費用増につながるおそれがあります。
例えば、築年数の古い物件にて、30～40年以上も配管を交換していない場合などを指します。配管だけではなく、電気容量の増設も必要になる場合があり、追加工事費用が発生します。
また、一般的に金属製の水道管を使用している場合、漏水のリスクが高い傾向にあります。
現在は「塩ビ管」と呼ばれるタイプが主流になっており、金属管の耐久性が30年前後と言われているものよりも、耐久性が向上しています。
立地条件や市場ニーズに合わない場合
立地条件や市場ニーズに合わない物件の場合、賃貸リノベーションによって物件の魅力を高めても入居者が集まらず、投資回収が困難になる可能性があります。そのため、賃貸リノベーションには向いていません。
「駅から遠い」「周辺に生活利便施設が少ない」「治安が悪い」などの立地条件が悪い物件では、賃貸リノベーションを行っても、根本的な問題を解決できないため、入居者の獲得が困難です。
さらにターゲット層のニーズに合わない間取りやデザインで賃貸リノベーションを行うと、入居者が見つからない可能性があるため注意が必要です。
見えない部分への投資効果が薄い場合
見えない部分（配管整備・断熱施工・耐震補強など）への投資効果が薄い場合、賃貸リノベーションの改修効果自体を、入居検討の方が見出しづらい場合があります。
配管や断熱材の修繕や交換は、物件の安全性や快適性を向上させますが、費用もかかりやすい傾向にあり、費用対効果を得にくい可能性も想定されます。
もし、これから賃貸リノベーションを検討される方は、該当する物件がどれだけ「設備を活かすことができるか」というポイントに着目しておきましょう。
賃貸のリノベーションが向いている6つのケース
ここでは、リノベーションが向いている6つのケースを紹介します。これから物件を探す方は是非参考にしてみてください。
- 築年数が古く経年劣化が目立つ場合
- 空室率が高くなっている場合
- 入居者ニーズに応えたい場合
- デザイン性や差別化が必要な場合
- 耐震性や安全性に不安がある場合
- 建て替えよりコストを抑えたい場合
それぞれを詳しく解説していきます。
築年数が古く経年劣化が目立つ場合
築年数が古いものの、経年劣化が中心となっている場合、表層的な補修のみで済ませることができるため、賃貸リノベーションに向いています。
例えば、インフラ設備の位置を大きく変える必要がない場合や、フローリング材を交換するのみで済む場合が該当します。
賃貸リノベーションにおいて、デザイン性を重視することで、入居者の目に留まりやすく、入居率の向上に寄与します。
空室率が高くなっている場合
空室率が高くなっている賃貸物件は、リノベーションによってターゲット層のニーズに合った魅力的な物件へ改修することで、空室率を低下させることが可能になります。
いわば、改修のポテンシャルがある物件と言えます。
例えば、ファミリー層が増加しているエリアの場合、単身者や二人暮らし向けの物件をファミリー仕様に間取り変更を行うなどです。
その他、最寄り駅から近い物件であれば、単身者などを中心に人気も高くなるため、利便性を求める層にアプローチした賃貸リノベーションを行うなど、さまざまなニーズに応じて賃貸リノベーションを実現することができます。
どのような間取りや設備が人気なのか、事前に調べてからリノベーション計画を立てると、入居率の向上につながります。
入居者ニーズに応えたい場合
入居者ニーズに応えたいという意欲がある場合、賃貸リノベーションのポテンシャルに溢れたチャンスです。
ライフスタイルや住まいへのニーズは、時代とともに変化しており、近年では少子高齢化や、コロナウイルス以降のライフスタイルの変化など、時期によって社会情勢は大きく異なります。
古い間取りや設備のままにしておくと、賃料アップも期待しづらくなります。
入居者にとってベストな環境にしたい、という思いがあれば、リサーチを重ねることで賃貸リノベーションを成功に導きやすくなります。
デザイン性や差別化が必要な場合
賃貸物件でデザイン性や差別化が必要な場合、リノベーションによって唯一無二の魅力を持つ物件に改修することで、競合との差別化を図り、空室解消や家賃アップが期待できます。
特定のデザインコンセプトを持たせることで、入居者の趣味嗜好に合致し、「この物件で暮らしたい」と思わせる強い動機付けができるからです。
さらにデザイン性の高い物件は内見数や成約率が上がりやすく、家賃を少し高めに設定しても受け入れられる傾向があるのでおすすめです。
耐震性や安全性に不安がある場合
耐震性や安全性に不安がある賃貸物件では、リノベーションを通じて耐震補強を行うことで、建物の安全性を向上できます。
地震大国の日本では、耐震性の強さは入居者の安心感や信頼度を高められるため、物件として選ばれやすいです。
さらに耐震補強を行うことで建物の寿命が延び、不動産としての資産価値も向上するため、リノベーションにとても向いています。
建て替えよりコストを抑えたい場合
建て替えよりコストを抑えたい場合は、賃貸物件のリノベーションは既存の構造を活用することで費用を大幅に削減できるため、リノベーションが向いています。
建て替えには解体費用や新築工事費が発生し、大きな予算が必要です。一方、リノベーションでは既存の骨組みや基礎を活用できるため、予算に合わせた計画を立てられます。
このように、費用を抑えて理想の賃貸リノベーションを叶えるなら「フルリノ！」がおすすめです。「フルリノ！」は、建築業界に精通しているメンバーが最良なリノベーション会社を厳選しているため、良質なサービスを受けることが可能です。
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賃貸をリノベーション物件にする2つのデメリット
賃貸物件をリノベーションする際は、以下の2つのデメリットに注意が必要です。
- 必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながらない
- 思い描いたリノベーションが実現できない場合がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながらない
賃貸物件のリノベーションは、必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながるとは限りません。いくら費用をかけても、家賃設定が周辺の相場と合わなければ、入居者が集まらないためです。
また、リノベーションのデザインに統一感がない場合も、費用対効果が出にくくなります。
例えば、外観をモダンにしても室内が古風な作りのままだった場合、全体の印象がちぐはぐになり、物件の価値が上がりません。
家賃や入居率を上げたい場合は、入居希望者が何を求めているのか考える必要があります。
思い描いたリノベーションが実現できない場合がある
賃貸物件には構造上の制約や管理規約による制限があり、自由なリノベーションが難しいです。建物の劣化状態や設備の配置によっても、希望通りの改修ができない場合があります。
【具体例①】
壁式構造のマンションでは、構造上重要な壁を取り壊せないため、間取りの大幅な変更ができない
【具体的②】
配管の位置が固定されているため、水回りの移動や位置変更が困難な場合がある
リノベーションを検討する際は、建物の構造や設備の配置などを十分に確認しておくことが大切です。
<<supervisor-comment-01 name={阿部 哲} position={fujitaca リノベーション ・副代表} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/image.webp} text={物件の構造に合わせた「ターゲット層選び」も大切な視点です！
例えば、木造や鉄骨造の物件の場合、断熱性能や遮音性能は下がりやすくなると言われています。
その場合、子育てファミリー層をターゲットにすると、音漏れなどのリスクが上がり、近隣トラブルに繋がる可能性があります。
入居者トラブルは、かえって空室率を向上させてしまう恐れがあるため、現在の物件の構造も気にすることが非常に大切です！
}>>
賃貸をリノベーション物件にする3つのメリット
一方で、賃貸物件をリノベーションするメリットは3つあります。
- おしゃれで魅力的な空間を創出できる
- 最新の設備導入によって物件の魅力と価値を向上させられる
- 競合物件との差別化によって空室対策になる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
おしゃれで魅力的な空間を創出できる
賃貸物件のリノベーションにより、内装のデザイン性を大幅に向上させることが可能です。
単なる修繕や原状回復だけではなく、最新のトレンドやデザイン要素を取り入れることができるため、魅力的な空間になります。また、物件の個性を引き出し、他の賃貸物件との差別化ができます。
例えば、一般的なアパートではみられない、自然素材のフローリングを取り入れてみたり、ステンレス製のキッチンを採用したり、ポイントを変えるだけでも非常に良い賃貸リノベーションとなります。
特に、若者をターゲットとする物件であれば、デザインの洗練さは非常に人気が高く、デザイン性を考慮した賃貸リノベーションの設計スキルが非常に重要です。
最新の設備導入によって物件の魅力と価値を向上させられる
リノベーションで最新の設備を導入すると、物件の魅力と価値を大幅に向上させることが可能です。
入居者は、最新の設備が付いていることで生活の質が向上し、快適性を高められます。省エネ性能も向上しているため、ランニングコストの削減にも効果的です。
【省エネ性能の具体例】
リノベーションした箇所 | 具体例 |
キッチン | 古いキッチンをシステムキッチンに交換 使いやすい大型シンクや食器洗い乾燥機の設置 |
バスルーム | 在来工法の浴室をユニットバスに変更 追い焚き機能や浴室乾燥機の導入 |
最新設備の導入は、入居者の満足度や、物件の競争力を高めるための有効な手段になります。
競合物件との差別化によって空室対策になる
リノベーションは、物件自体の魅力が高まり、入居を希望する人が増加します。競合物件との差別化にもなるため、物件の付加価値が上がりやすいです。
価値が上がれば家賃を高く設定できる可能性があり、長期的な物件価値の維持もできます。
リノベーションで空室対策ができるため、入居率の向上と安定した家賃収入を確保したい方は検討してみましょう。
特に、賃貸リノベーションを得意とするリノベ会社に出会うことが重要です。
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賃貸のリノベーションで失敗しないための2つのポイント
賃貸物件のリノベーションで失敗しないためには、以下の2つのポイントが重要です。
- 物件情報や現状の把握などの入念な事前準備
- リノベーション専門家の活用
それぞれ詳しく解説します。
物件情報や現状の把握などの入念な事前準備
賃貸のリノベーションで失敗しないためには、入念な事前準備が欠かせません。具体的な内容は下の通りです。
準備が必要な項目 | 具体例 |
物件の現状把握 | 建物の構造や築年数を確認し、耐震基準をチェックする |
市場分析 | 周辺の賃貸市場動向を調査し、自物件のポジションを客観的に分析する |
明確な目標設定 | リノベーションの優先順位を決める（例：キッチン、浴室、内装など） |
明確な計画立案 | 詳細な計画立案：複数のリノベーション会社から見積もりを取り、比較検討する |
事前準備を十分に行うメリットは3つあります。
- 予想外の問題や追加費用を回避できる
- 入居者のニーズに合った効果的なリノベーションが可能になる
- 投資対効果を最大化し、長期的な収益性を向上させられる
賃貸リノベーションを成功させ、費用対効果を高めるためにも、しっかりと事前準備をしましょう。
リノベーション専門家の活用
リノベーションの専門家は、賃貸市場に関する専門知識と経験を持っているため、的確なアドバイスが受けられます。また、物件の状態や地域のニーズを正確に分析し、効果的なリノベーション計画を立てることも可能です。
例えば、賃貸不動産市場に精通した不動産仲介会社に相談し、賃料相場や人気の設備、デザインを確認して工事内容を決定する方法があります。
また、リノベ会社によっては、施工品質の確保や予算管理、スケジュール管理など、プロジェクト全体をサポートしてくれます。
専門家に相談する場合は、その専門家が「賃貸物件のリノベーション実績が多いか」「デザイン性を考慮した提案ができるか」というポイントを大切にしておきましょう。
「フルリノ！」では、実績が多く質が高いリノベ会社をご紹介しています。理想の賃貸リノベーションを叶えたい方は、ぜひ一度ご相談ください。
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【参考にしたい】賃貸のリノベーション成功事例3選
本章では、「フルリノ！」で実際におこなった、賃貸のリノベーション成功事例3選を紹介します。
- 学生向けアパートをフルリノべ！贅沢な空間にして満室に！
- アパートリノベ（2DK→1LDK）
- 高級感と和の美が融合する特別なモダン空間
それぞれ詳しく解説します。
学生向けアパートをフルリノべ！贅沢な空間にして満室に！
一つ目は、国立大学近くのアパートをリノベーションした事例です。
学生をターゲットにした北欧風デザインの魅力的な物件に改修した結果、入室率の向上に成功しました。
【こだわりポイント】
- 10代〜20代の学生をターゲットに設定し、デザイン性と快適性を重視した空間づくりをおこなった
- 1Kから1LDKへ間取りを変更し、広々とした空間や個性的なデザインで他物件との差別化を図った
リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。
<<cta-original-01 text={岐阜工務店へ無料相談する} link={https://furureno.jp/builder/9/consultation}>>
アパートリノベ（2DK→1LDK）
二つ目は、相続で取得した木造賃貸アパートの1階部分をリノベーションした事例です。
単身男性・社会人向けにインダストリアルデザインでフルリノベーションし、賃料を3万円から7万円へ引き上げることに成功しました。
【こだわりポイント】
- 単身男性・社会人をターゲットに設定し、昭和の雰囲気を一新して「かっこいい」内装を実現
- 水回りには新築戸建て用の設備を採用し、賃貸物件特有の安っぽさを排除
リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。
<<cta-original-01 text={My Designへ無料相談する} link={https://furureno.jp/builder/13/consultation}>>
高級感と和の美が融合する特別なモダン空間
三つ目は、築40年の賃貸テナントを和風デザインにフルリノベーションした事例です。
外壁沿いに坪庭を設置することで、和の趣を楽しめる空間を実現しました。
【こだわりポイント】
- 築年数が経過した物件を和モダンな空間に改修することで、他にはない独自性を持たせた
- 古木を使用した化粧梁で内装に重厚感と和の趣をプラス。外壁沿いに坪庭を設け、訪れる顧客が楽しめる工夫を施した
リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。
<<cta-original-01 text={アイエスホームへ無料相談する} link={https://furureno.jp/builder/25/consultation}>>
賃貸をリノベーションする際の費用相場
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賃貸物件をリノベーションする際の費用相場は、以下の2つの観点から見ていきましょう。
- フルリノベーションの費用相場
- 工事箇所別の費用相場
それぞれ詳しく解説します。
フルリノベーションの費用相場
賃貸物件のフルリノベーションの費用相場は、1㎡あたり10〜80万円です。
ただし、フルリノベーションの費用は、以下のような要因によって大きく変動します。
- 物件の広さ：床面積が大きいほど費用は増加
- 建物の構造と築年数：古い建物ほど補強・補修費用が必要
- 設備と建材のグレード：高級品を使用すると費用が上昇
- 間取り変更の規模：大規模な変更ほど費用が高くなる
- 水回りの改修範囲：設備の移動や交換によって費用が変動
以下は、物件の種類別のフルリノベーション費用の具体例です。
物件種類 | 床面積 | 費用(1㎡あたりの費用) |
木造アパート | 96㎡ | 3,800万円(16.38万円) |
木造アパート | 31㎡ | 1,000万円(9.9万円) |
鉄骨鉄筋コンクリート | 24㎡ | 355万円(79万円) |
リノベーションしたい物件の種類や広さなどを確認し、どれくらい費用がかかるのか把握しておきましょう。
工事箇所別の費用相場
リノベーション費用は、物件の状態や規模、使用する素材や設備のグレードによって変動します。費用相場を把握すると、適切な予算計画を立てられるため、効果的なリノベーションを実現できます。
以下は、工事箇所別の費用相場の具体例です。
工事箇所 | 費用相場 |
外壁リノベーション | 約150万円〜300万円 （一般的な2階建てアパート） |
居室内装リノベーション | 約20万円〜40万円（1部屋あたり） |
キッチンリノベーション | 約15万円〜30万円（セパレートタイプのキッチン） 約30万円〜80万円（システムキッチン） |
水回りリノベーション | 約50万円～150万円（浴室） |
また、リノベ会社によって見積や提案スタイルは異なるため、どんなポイントを大切にしながら提案しているのか、見極める必要があります。
複数社に相談を行い、良きパートナーとなれるリノベ会社を見つけることが重要です。
賃貸のリノベーションは自分でできますか？
賃貸物件のリノベーションを入居者自身が行うことは可能です。ただし不動産オーナーとしては慎重に検討し、適切な契約と管理をする必要があります。
適切に行われれば、物件の価値向上につながる可能性が高いです。実際に、築古アパートの1Kを、シャワーブース付きのモダン洋室にリノベーションし、賃料を45,000円から53,000円に上げ、長期空室を解消した事例もあります。
ただし、入居者主導のリノベーションには、以下のようなリスクもあります。
- 原状回復義務の範囲や費用負担が不明確になる
- 入居者の工事によって物件が損傷する可能性がある
- リノベーション後の賃料設定や次の入居者の募集に困難が生じる
入居者主導のリノベーションを認める場合は、工事内容や原状回復義務などを明確に定めた契約を必ず交わしましょう。
<<supervisor-comment-01 name={阿部 哲} position={fujitaca リノベーション ・副代表} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/image.webp} text={電気・水道に関する工事のDIYはなるべく控えましょう！
電気にまつわるDIYは、DIYの内容によっては専門資格が必要な場合があります。
また、水道に関するDIYの場合、漏水トラブルなどがかえって費用増になってしまうケースがあるため、なるべくDIYを控えるようにしましょう。
ただ、個性的な賃貸リノベーションを目指し、タイル貼をDIYしたり、棚を自分で取り付けたり、といったことは有効な場合もありますので、入居者が安全に暮らせる範囲でのDIYを目指すと良いでしょう。
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自分でリノベーションするのが難しい場合は、専門の業者に依頼する方法があります。理想の賃貸リノベーションを叶えるなら「フルリノ！」がおすすめです。質の高い業者と提携しているので、信頼できる依頼先が見つかるはずです。
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理想の賃貸リノベーションを叶えるなら厳選したリノベ会社の「フルリノ！」がおすすめ！
賃貸リノベーションは、物件の魅力と価値を高め、入居率と収益性を向上させるための有効な手段です。一方で、高額な初期投資や費用対効果の不確実性などのデメリットもあります。
リノベーションを成功させるためには、物件の現状把握や市場分析などの入念な事前準備と、専門家の活用が欠かせません。
また、フルリノベーションの費用相場は1㎡あたり10〜20万円で、工事箇所別の費用相場は改修内容によって異なることを理解しておきましょう。
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