賃貸のリノベーションはやめたほうがいい？判断基準・メリット・デメリットを徹底解説

「賃貸物件におけるリノベーションのリスクやデメリットを把握したい」
「賃貸リノベーションは本当に空室率改善につながる？」

賃貸のリノベーションを検討する際、こうしたお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

本記事では、賃貸物件のリノベーションの判断基準やメリットとデメリットを詳しく解説します。

また失敗しないためのポイントや、費用相場、成功事例なども紹介します。

賃貸リノベーションに関する疑問や不安を解消し、物件の価値を高めたい方はぜひ参考にしてください。

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賃貸のリノベーションはやめたほうがいい？ケース別に判断基準を徹底解説

賃貸のリノベーションは、物件の状況や目的、市場のニーズなどを慎重に検討した上で判断する必要があります。しかし、リノベーション未経験者の場合、判断基準を見極めるのは難しいものです。

一般的に、やめたほうがいいとされるケースは、「築古物件」のリノベーションです。耐震補強や配管交換などの見えない部分の修繕が多く、想定外の費用が発生する場合があるからです。

また、リノベーション後も耐震性や断熱性、防音性が十分でない場合があり、入居者から敬遠される可能性があります。

しかし、なかにはリノベーションに向いている賃貸もあるため、適切に見極める必要があります。

本章では、リノベーションに向いているケースと向いていないケースを解説するので、賃貸のリノベーションを検討している方は参考にしてください。

賃貸のリノベーションが向いてない5つのケース

まずはリノベーションが向いていない5つのケースを紹介します。物件を決める際は、以下のケースに注意してください。

• 築年数が極めて古く特に基礎・柱・壁の老朽化が進んでいる場合
• 物件の構造的に大幅な改修が難しい場合
• 水回りやインフラ設備に問題がある場合
• 立地条件や市場ニーズに合わない場合
• 見えない部分への投資効果が薄い場合

それぞれ詳しく解説していきます。

築年数が極めて古く特に基礎・柱・壁の老朽化が進んでいる場合

築年数が極めて古く、老朽化が進んでいる場合、リノベーションに必要な修繕コストが膨大にかかります。費用対効果が低いため、リノベーションには向いていません。

とくに躯体（基礎・柱・壁）が劣化している場合は、耐震補強や基礎の修繕が必要となり、リノベーションの範囲を超える費用がかかることがあります。

老朽化した物件では、リノベーション後も建物全体の印象を新築同様にすることは難しく、家賃を大幅に引き上げることができない場合があるので注意が必要です。

物件の構造的に大幅な改修が難しい場合

物件の構造的に大幅な改修が難しい場合、リノベーションで期待する効果が得られない可能性があります。リノベーションで理想の空間を作りたいのに、思うような改修ができないのであれば、賃貸のリノベーションには不向きです。

建物の構造上、柱や梁、耐力壁などを取り除けない場合、大幅な間取り変更ができず、ニーズに合った空間づくりが難しくなります。

配管や電気系統の位置が固定されている場合も同様に、水回りやキッチンなどの設備を自由に移動できません。このように、リノベーションの自由度が低下する意味でもおすすめはできません。

水回りやインフラ設備に問題がある場合

水回りやインフラ設備に問題がある場合、リノベーション費用が高額になりやすく、投資回収が難しくなるため、賃貸のリノベーションは向いていません。

特に築年数が古い物件では、配管の位置変更や電気容量の増設も必要になる場合があり、追加工事費用が発生します。

しかし水回りの老朽化を放置すると、リノベーション後に水漏れや排水トラブルが発生する可能性があるため、設備投資は必須です。費用対効果を考えても、水回りやインフラ設備に問題がある物件は避けるのが無難です。

立地条件や市場ニーズに合わない場合

立地条件や市場ニーズに合わない物件の場合、リノベーションによって物件の魅力を高めても入居者が集まらず、投資回収が困難になる可能性があります。そのため、リノベーションには向いていません。

「駅から遠い」「周辺に生活利便施設が少ない」「治安が悪い」などの立地条件が悪い物件では、リノベーションをおこなっても根本的な問題を解決できないため、入居者の獲得が困難です。

さらにターゲット層のニーズに合わない間取りやデザインでリノベーションを行うと、入居者が見つからない可能性があるため注意が必要です。

見えない部分への投資効果が薄い場合

見えない部分（配管、断熱材、耐震補強など）への投資効果が薄い場合、リノベーションに多額の費用をかけても、入居者に直接的な魅力として伝わらないのが現状です。その結果、家賃アップや空室率改善につながらないため、賃貸のリノベーションは不向きです。

配管や断熱材などの修繕や交換は、物件の安全性や快適性を向上させますが、入居者には目に見えないため、家賃アップの根拠として認識されにくい部分です。

見えない部分への投資は、物件価値の維持には効果的ですが、収益性向上には直結しない場合があることを理解しておく必要があります。

賃貸のリノベーションが向いている6つのケース

続いて、リノベーションが向いている6つのケースを紹介します。物件を決める際は、参考にしてください。

• 築年数が古く経年劣化が目立つ場合
• 空室率が高くなっている場合
• 入居者ニーズに応えたい場合
• デザイン性や差別化が必要な場合
• 耐震性や安全性に不安がある場合
• 建て替えよりコストを抑えたい場合

それぞれを詳しく解説していきます。

築年数が古く経年劣化が目立つ場合

築年数が古く、経年劣化が目立つ賃貸物件は、リノベーションによって物件の魅力を回復し、競争力を高めることができるため、リノベーションが向いています。

古い内装や設備は、入居者にとって魅力がなく、空室率の増加につながるため、リノベーションにより現代的なデザインや機能性を取り入れることで、入居希望者を増やすことが可能です。

こだわりたいところに効率的にコストをかければ、ライフスタイルやニーズに合った間取りや設備を実現できます。

空室率が高くなっている場合

空室率が高くなっている賃貸物件は、リノベーションによってターゲット層のニーズに合った魅力的な物件へ改修すると、入居率を改善できるためリノベーションが向いています。

間取り変更や設備改修により、新しい入居者層をターゲットにすることも可能です。

例えば、単身者向けからファミリー向けに変更するなど、需要に合わせた対応ができるのも、空室率が高い賃貸物件をリノベーションする魅力です。

どのような間取りや設備が人気なのか、事前に調べてからリノベーション計画を立てると、入居率の向上につながります。

入居者ニーズに応えたい場合

入居者ニーズに応えたい場合、賃貸物件のリノベーションは有効な手段です。なぜならターゲット層の生活スタイルや、要望に合った物件を提供することで、入居率の向上や空室対策につながるからです。

ライフスタイルや住まいへのニーズは、時代とともに変化しています。そのため、ターゲットとなる入居者層のニーズに合ったリノベーションをおこなわなければなりません。

古い間取りや設備では入居者に選ばれにくいため、リノベーションで現代的な住環境を整える必要があります。人気が高まっている間取りや周辺の家賃相場を調べて、細かいニーズにも対応できるようにすると安心です。

デザイン性や差別化が必要な場合

賃貸物件でデザイン性や差別化が必要な場合、リノベーションによって唯一無二の魅力を持つ物件に改修することで、競合との差別化を図り、空室解消や家賃アップが期待できます。

特定のデザインコンセプトを持たせることで、入居者の趣味嗜好に合致し、「この物件で暮らしたい」と思わせる強い動機付けができるからです。

さらにデザイン性の高い物件は内見数や成約率が上がりやすく、家賃を少し高めに設定しても受け入れられる傾向があるのでおすすめです。

耐震性や安全性に不安がある場合

耐震性や安全性に不安がある賃貸物件では、リノベーションを通じて耐震補強を行うことで、建物の安全性を向上できます。

地震大国の日本では、耐震性の強さは入居者の安心感や信頼度を高められるため、物件として選ばれやすいです。

さらに耐震補強を行うことで建物の寿命が延び、不動産としての資産価値も向上するため、リノベーションにとても向いています。

建て替えよりコストを抑えたい場合

建て替えよりコストを抑えたい場合は、賃貸物件のリノベーションは既存の構造を活用することで費用を大幅に削減できるため、リノベーションが向いています。

建て替えには解体費用や新築工事費が発生し、大きな予算が必要です。一方、リノベーションでは既存の骨組みや基礎を活用できるため、予算に合わせた計画を立てられます。

このように、費用を抑えて理想の賃貸リノベーションを叶えるなら「フルリノ！」がおすすめです。「フルリノ！」は、建築業界に精通しているメンバーが最良なリノベーション会社を厳選しているため、良質なサービスを受けることが可能です。

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賃貸をリノベーション物件にする2つのデメリット

賃貸物件をリノベーションする際は、以下の2つのデメリットに注意が必要です。

• 必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながらない
• 思い描いたリノベーションが実現できない場合がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながらない

賃貸物件のリノベーションは、必ずしも家賃の上昇や入居率の向上につながるとは限りません。いくら費用をかけても、家賃設定が周辺の相場と合わなければ、入居者が集まらないためです。

また、リノベーションのデザインに統一感がない場合も、費用対効果が出にくくなります。

例えば、外観をモダンにしても室内が古風な作りのままだった場合、全体の印象がちぐはぐになり、物件の価値が上がりません。

家賃や入居率を上げたい場合は、住む人が何を求めているのか考える必要があります。

思い描いたリノベーションが実現できない場合がある

賃貸物件には構造上の制約や管理規約による制限があり、自由なリノベーションが難しいです。建物の劣化状態や設備の配置によっても、希望通りの改修ができない場合があります。

【具体例①】
壁式構造のマンションでは、構造上重要な壁を取り壊せないため、間取りの大幅な変更ができない 

【具体的②】
配管の位置が固定されているため、水回りの移動や位置変更が困難な場合がある

リノベーションを検討する際は、建物の構造や設備の配置などを十分に確認しておくことが大切です。

賃貸をリノベーション物件にする3つのメリット

一方で、賃貸物件をリノベーションするメリットは3つあります。

• おしゃれで魅力的な空間を創出できる
• 最新の設備導入によって物件の魅力と価値を向上させられる
• 競合物件との差別化によって空室対策になる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

おしゃれで魅力的な空間を創出できる

賃貸物件のリノベーションにより、内装のデザイン性を大幅に向上させられます。

単なる修繕や原状回復だけではなく、最新のトレンドやデザイン要素を取り入れることができるため、魅力的な空間になります。また、物件の個性を引き出し、他の賃貸物件との差別化ができます。

おしゃれな内装は、入居者の満足度を高め、長期的な入居につながる確率が高いです。

最新の設備導入によって物件の魅力と価値を向上させられる

リノベーションで最新の設備を導入すると、物件の魅力と価値を大幅に向上させることが可能です。

入居者は、最新の設備が付いていることで生活の質が向上し、快適性を高められます。省エネ性能も向上しているため、ランニングコストの削減にも効果的です。

【省エネ性能の具体例】

最新設備の導入は、入居者の満足度や、物件の競争力を高めるための有効な手段になります。

競合物件との差別化によって空室対策になる

リノベーションは、物件自体の魅力が高まり、入居を希望する人が増加します。競合物件との差別化にもなるため、物件の付加価値が上がりやすいです。

価値が上がれば家賃を高く設定できる可能性があり、長期的な物件価値の維持もできます。

リノベーションで空室対策ができるため、入居率の向上と安定した家賃収入を確保したい方は検討してみましょう。

理想の賃貸リノベーションを叶えるなら「フルリノ！」がおすすめです。建設業界に長く携わっているスタッフがリノベーション会社を厳選しています。物件の価値を高めるお手伝いをしているので、まずはお気軽にご相談ください。

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賃貸のリノベーションで失敗しないための2つのポイント

賃貸物件のリノベーションで失敗しないためには、以下の2つのポイントが重要です。

• 物件情報や現状の把握などの入念な事前準備
• リノベーション専門家の活用

それぞれ詳しく解説します。

物件情報や現状の把握などの入念な事前準備

賃貸のリノベーションで失敗しないためには、入念な事前準備が欠かせません。具体的な内容は下の通りです。

事前準備を十分に行うメリットは3つあります。

• 予想外の問題や追加費用を回避できる 
• 入居者のニーズに合った効果的なリノベーションが可能になる 
• 投資対効果を最大化し、長期的な収益性を向上させられる

リノベーションを成功させ、費用対効果を高めるためにも、しっかりと事前準備をしましょう。

リノベーション専門家の活用

リノベーションの専門家は、賃貸市場に関する専門知識と経験を持っているため、的確なアドバイスが受けられます。また、物件の状態や地域のニーズを正確に分析し、効果的なリノベーション計画を立てることも可能です。

例えば、賃貸不動産市場に精通した不動産仲介会社に相談し、賃料相場や人気の設備、デザインを確認して工事内容を決定する方法があります。

また、会社によっては、施工品質の確保や予算管理、スケジュール管理など、プロジェクト全体をサポートしてくれます。

専門家を選ぶ場合は、「賃貸物件のリノベーション実績が多いか」を確認しましょう。

「フルリノ！」では、実績が多く質が高いリノベーション会社をご紹介しています。理想の賃貸リノベーションを叶えたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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【参考にしたい】賃貸のリノベーション成功事例3選

本章では、「フルリノ！」で実際におこなった、賃貸のリノベーション成功事例3選を紹介します。

• 学生向けアパートをフルリノべ！贅沢な空間にして満室に！
• アパートリノベ（2DK→1LDK）
• 高級感と和の美が融合する特別なモダン空間

それぞれ詳しく解説します。

学生向けアパートをフルリノべ！贅沢な空間にして満室に！

一つ目は、国立大学近くのアパートをリノベーションした事例です。

学生をターゲットにした北欧風デザインの魅力的な物件に改修した結果、入室率の向上に成功しました。

【こだわりポイント】

• 10代〜20代の学生をターゲットに設定し、デザイン性と快適性を重視した空間づくりをおこなった
• 1Kから1LDKへ間取りを変更し、広々とした空間や個性的なデザインで他物件との差別化を図った

リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。

＞この事例を詳しく見る

アパートリノベ（2DK→1LDK）

二つ目は、相続で取得した木造賃貸アパートの1階部分をリノベーションした事例です。

単身男性・社会人向けにインダストリアルデザインでフルリノベーションし、賃料を3万円から7万円へ引き上げることに成功しました。

【こだわりポイント】

• 単身男性・社会人をターゲットに設定し、昭和の雰囲気を一新して「かっこいい」内装を実現
• 水回りには新築戸建て用の設備を採用し、賃貸物件特有の安っぽさを排除

リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。

＞この事例を詳しく見る

高級感と和の美が融合する特別なモダン空間

三つ目は、築40年の賃貸テナントを和風デザインにフルリノベーションした事例です。

外壁沿いに坪庭を設置することで、和の趣を楽しめる空間を実現しました。

【こだわりポイント】

• 築年数が経過した物件を和モダンな空間に改修することで、他にはない独自性を持たせた
• 古木を使用した化粧梁で内装に重厚感と和の趣をプラス。外壁沿いに坪庭を設け、訪れる顧客が楽しめる工夫を施した

リノベーションの詳しい内容や各間取りの写真を見たい方は、以下の記事をご覧ください。

＞この事例を詳しく見る

賃貸をリノベーションする際の費用相場

賃貸物件をリノベーションする際の費用相場は、以下の2つの観点から見ていきましょう。

• フルリノベーションの費用相場
• 工事箇所別の費用相場

それぞれ詳しく解説します。

フルリノベーションの費用相場

賃貸物件のフルリノベーションの費用相場は、1㎡あたり10〜80万円です。

ただし、フルリノベーションの費用は、以下のような要因によって大きく変動します。

• 物件の広さ：床面積が大きいほど費用は増加
• 建物の構造と築年数：古い建物ほど補強・補修費用が必要 
• 設備と建材のグレード：高級品を使用すると費用が上昇
• 間取り変更の規模：大規模な変更ほど費用が高くなる 
• 水回りの改修範囲：設備の移動や交換によって費用が変動

以下は、物件の種類別のフルリノベーション費用の具体例です。

リノベーションしたい物件の種類や広さなどを確認し、どれくらい費用がかかるのか把握しておきましょう。

工事箇所別の費用相場

リノベーション費用は、物件の状態や規模、使用する素材や設備のグレードによって変動します。費用相場を把握すると、適切な予算計画を立てられるため、効果的なリノベーションを実現できます。

以下は、工事箇所別の費用相場の具体例です。

リノベーション会社によっても費用が異なるため、いくつか見積依頼するのがおすすめです。

賃貸のリノベーションは自分でできますか？

賃貸物件のリノベーションを入居者自身が行うことは可能です。ただし不動産オーナーとしては慎重に検討し、適切な契約と管理をする必要があります。

適切に行われれば、物件の価値向上につながる可能性が高いです。実際に、築古アパートの1Kを、シャワーブース付きのモダン洋室にリノベーションし、賃料を45,000円から53,000円に上げ、長期空室を解消した事例もあります。

ただし、入居者主導のリノベーションには、以下のようなリスクもあります。

• 原状回復義務の範囲や費用負担が不明確になる 
• 入居者の工事によって物件が損傷する可能性がある 
• リノベーション後の賃料設定や次の入居者の募集に困難が生じる

入居者主導のリノベーションを認める場合は、工事内容や原状回復義務などを明確に定めた契約を必ず交わしましょう。

自分でリノベーションするのが難しい場合は、専門の業者に依頼する方法があります。理想の賃貸リノベーションを叶えるなら「フルリノ！」がおすすめです。質の高い業者と提携しているので、信頼できる依頼先が見つかるはずです。

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賃貸リノベーションは、物件の魅力と価値を高め、入居率と収益性を向上させるための有効な手段です。一方で、高額な初期投資や費用対効果の不確実性などのデメリットもあります。

リノベーションを成功させるためには、物件の現状把握や市場分析などの入念な事前準備と、専門家の活用が欠かせません。

また、フルリノベーションの費用相場は1㎡あたり10〜15万円で、工事箇所別の費用相場は改修内容によって異なることを理解しておきましょう。

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リノベーションを成功させたい大家さんは、お気軽にご相談ください。

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