賃貸のリノベーションのメリット・デメリット！入居者がリノベできるDIY型賃貸借や事例も紹介

「賃貸物件をリノベーションしたいけど、費用が不安」

「賃貸リノベーションのメリット・デメリットを知りたい」

「賃貸でもリノベーションはできる？」

「リノベーションしたら入居者は増える？」

賃貸物件のリノベーションは、古い建物を現代に合わせて改修するため、物件の価値や入居率向上を図れます。

また、契約内容によっては、入居者でも賃貸物件のリノベーションは可能です。

しかし、リノベーションには高額な初期費用がかかるため、工事するかどうかは慎重に決めなくてはなりません。

本記事では、賃貸のリノベーションを行うメリット・デメリット、費用相場などを詳しく解説します。

賃貸物件のリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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まだ検討段階という方や、具体的な内容が決まっていないという方でも、ぜひお気軽にご相談ください！

賃貸のリノベーションとは？

賃貸のリノベーションとは、古い賃貸物件を現代の生活様式に合わせるための改修工事です。ただの修繕や原状回復ではなく、物件に新たな価値を加えられます。

具体的なリノベーション内容は以下のとおりです。

• 間取りの変更
• 設備の更新
• 内装のデザイン変更
• 配管や配線の交換etc…

上記のリノベーションは物件の魅力を向上させ、入居者のニーズに合った住環境を提供できます。

また、物件の資産価値を高め、将来的な売却や収益化にもつながります。

例えば、キッチンやバスルーム、トイレなどの設備を最新のものに変更したり、間取りを変更したりして広さを確保できるでしょう。

部屋の改修は、リノベーションの他にリフォームという方法もあります。

リノベーションが大規模改修にて物件の資産価値を高めるのに対し、リフォームは壁紙の変更や床板の貼り替えなど、部分的な修繕や原状回復することを指します。

リフォームよりもリノベーションの方がデザイン性の自由度が高く、システムキッチンやウォシュレット付きトイレなどの最新設備を導入可能です。

賃貸をリノベーションする3つのメリット

賃貸物件のリノベーションで得られるメリットは以下の3つです。

• 空室対策になる
• 新築に建て替えるよりコストが安い
• 最新の設備を導入できる

それぞれのメリットを詳しく解説します。

空室対策になる

賃貸物件の空室対策にはノベーションが効果的です。古くなった物件や設備では、入居希望者の関心を引きにくく、長期間の空室を招いてしまいます。

その点、リノベーションを行うと、物件の魅力が向上して競争力を高められます。

例えば、キッチンやバスルームの設備を最新のものに交換したり、間取りを変更したりすると、入居希望者からの関心をより多く引きつけられます。

また、開放感のあるリビングスペースや、デザイン性の高い内装などは、入居希望者からすると好印象です。

さらに、賃貸市場のトレンドに合わせてリノベーションを行うと、若年層や共働き世帯など新たなターゲット層も取り込めます。

特に在宅ワークのニーズが高まる中、ワークスペースを設けるなどの工夫も、空室対策に効果的です。

リノベーションした魅力的な物件は、長期的に安定した入居を促し、空室のリスク低減につながります。

新築に建て替えるよりコストが安い

リノベーションは、建て替えと比べてコストを削減できるのもメリットの一つです。

新築に建て替える場合、建物の基礎からすべての設備を新設する必要があり、総額で数千万円規模の費用がかかります。

それに対し、リノベーションでは既存の構造や設備を活用できるため、建て替えに比べて費用を抑えられます。

例えば、アパートのリノベーションでは、建物の骨組みや外壁をそのまま使うため、鉄骨やコンクリートなどの基礎部分を新たに作り直す必要はありません。

このため、建て替えにかかる費用の50〜70％で済む可能性が高いです。

またリノベーションは、必要な部分だけの改修が可能で段階的に進められるため、初期投資を抑えつつ、長期的に物件の価値を高められます。

最新の設備を導入できる

賃貸物件のリノベーションでの最新設備導入は、物件の価値が高まり、さらに入居者満足度の向上にもつながります。

新しい設備を取り入れて物件の価値を高めると、競争力が強化され、入居希望者の関心を引き空室率の低下につながります。

例えば、システムキッチンやユニットバスなど、現代のライフスタイルに合わせた設備を導入できれば、快適なライフスタイルの提供も可能です。

また、省エネ性能の高いエアコンや給湯器を設置すれば、入居者の光熱費削減にもつながり、ランニングコストの負担軽減に貢献できます。

さらに、最新のセキュリティシステムを導入すると、入居者の安全が向上し、物件に対する信頼感も高まるでしょう。

電子錠や防犯カメラ、センサーライトを設置すると、物件の安全性を高められます。

以上のことから、リノベーションでの最新設備の導入は、物件の競争力を高め、入居者を引き寄せる効果的な手段です。

賃貸をリノベーションする2つのデメリット

賃貸物件のリノベーションには、以下のデメリットも存在します。

• 初期投資が高額になる可能性がある
• 工事期間中は一時的に収入が減少する

それぞれ詳しく解説します。

初期投資が高額になる可能性がある

賃貸物件のリノベーションは、初期投資が高額になる可能性があります。

賃貸物件のリノベーションは、単なる修繕や装飾の変更にとどまらず、大規模な改修をともなうため、費用がかかりやすいです。

特に古い建物では、予期しない追加費用が発生するかもしれません。

例えば、壁の裏や配管の老朽化が原因で、取り替えや修理が必要なケースがあるでしょう。

計画時は予算に組み込まれていなかった設備が、いざ工事してみると修繕が必要だったというケースは少なくありません。

リノベーションは解体しないとわからないことが多く、予期せぬ問題が発生すると、リノベーション費用が高額になる可能性があります。

加えて、大規模な改修では施工期間も長くなるため、工期の延長にともなう追加費用も発生するかもしれません。最近では、改修に必要な部品が入荷されず、一時的に工事が中断されてしまうケースも起きています。

工事に遅延が発生すれば、リノベーションにかかる費用を回収するまでの期間も長くなるため、慎重な資金計画が求められます。

リノベーションを計画する際は、必要な予算を確保し、可能な限り詳細な見積もりを取得して、リスクを最小限に抑える工夫が必要です。

工事期間中は一時的に収入が減少する

賃貸物件のリノベーションを行う際、工事期間中に一時的な収入減少が避けられない場合があります。

リノベーションを行う場合は空室期間が増えるため、工事期間中は部屋や建物の家賃収入を得られません。

1部屋のリノベーションであれば、収入の減少は限定的かもしれません。しかし、複数の部屋や建物全体を同時にリノベーションする場合、工事期間は家賃収入もストップしてしまうでしょう。

特にフルリノベーションを行う場合、工事期間は数ヵ月にわたるケースもあり、長期間にわたって収入が途絶えることもあります。

工事期間中であってもローン返済や維持管理費もかかるため、資金繰りが厳しくならないよう注意が必要です。

リノベーションを計画する際は、収入の減少期間を最小限に抑えるため、工事のスケジュールを慎重に調整するだけでなく、予算に余裕を持たせるようにしてください。

賃貸でも入居者がリノベーションできる物件はある

リノベーションは、持ち家やオーナーなどの物件の所有者のみができるとお考えの方は多いのではないでしょうか。

たしかに、賃貸物件には基本的に原状回復義務があり、大幅なリノベーションは難しい場合があります。

そのため、これまでの賃貸リノベーションは、オーナーによる空室対策のため、古い物件をリノベーションし、貸し出すのが一般的でした。

しかし近年は、賃貸の入居者でもリノベーションやリフォームできる物件が増えています。

リノベーション可能な賃貸物件は、退去時の原状回復義務がない場合が多いです。どこまでリノベーション可能かは、一般的に契約時にオーナーと入居者との話し合いで決まります。

購入せずとも自分好みの内装や間取りにリノベーションできる賃貸物件は、高い注目を集めています。

オーナーと入居者双方にメリットがあるDIY型賃貸借

DIY型賃貸借とは、入居者が自らの手で賃貸物件をリノベーションできる契約形態です。

通常の賃貸借契約には、オーナーは住める状態にして貸す義務があり、入居者は退去時に原状回復義務があります。これらの義務は、DIY型賃貸借にはありません。

近年の賃貸物件の空室率増加にともない、国土交通省では、賃貸住宅の流通を促進させるため、DIY型賃貸借の普及に励んでいます。

参考：国土交通省「住宅：DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」

DIY型賃貸借の物件は、古い物件の空室対策に利用されることが多いため、建物全体の設備が古い場合が多いです。

入居後やリノベーション後のトラブル回避のため、一般的な賃貸物件より契約が複雑なこともあります。

しかし、DIY型賃貸借はオーナーと入居者双方にメリットが多いのが魅力です。

オーナーと入居者それぞれのメリットを解説します。

オーナーのメリット

DIY型賃貸借の物件は、老朽化により改修をしないと通常では貸し出せない物件でも、改修なしで貸し出しが可能です。

入居者が自費でリノベーションするため、オーナーは、費用と手間をかける必要がありません。

また、入居者は自分で手を加えることで物件に愛着を持ちやすくなり、長期的に住んでもらえる可能性が高まります。頻繁な退去や原状回復のコストを抑えられる点も魅力です。

入居者のリノベーションにより、貸す前より部屋のデザイン性や機能性が向上し、物件の価値も上がります。そのため、家賃の維持や向上、空室リスクの低減へとつながるでしょう。

入居者のメリット

DIY型賃貸借の物件の入居者のメリットは、自分の好きなデザインや設備を自由に取り入れられることです。

通常の賃貸物件だと、大幅なリノベーションはできませんが、DIY型賃貸借の物件には基本的に原状回復義務がないため、持ち家と同様に自分好みにリノベーションできます。

自分仕様にリノベーションすることで機能性が向上し愛着も生まれ、快適な暮らしを実現できるでしょう。

また、リノベーション済みの賃貸物件は、改修コストがかかっている分家賃が高めに設定されていることが多いです。

しかしDIY型賃貸借の場合、自分でリノベーションを行う分、家賃を安く設定されていることが多いです。

賃貸のリノベーションはオーナーの許可が必須

賃貸物件のリノベーションを行う際には、事前にオーナーへ許可をとる必要があります。

DIY型賃貸借の場合にも、契約時や入居後リノベーションを行う際に、都度オーナーへの申請と許可が必要です。

無断でリノベーションすると、契約違反となる可能性があり、退去時に原状回復や罰則金を請求されることもあります。

小規模なリノベーションの場合でも、必ず許可をとったうえで行いましょう。

賃貸のリノベーションの費用相場

賃貸物件のリノベーション費用は、物件の規模やリノベーションの範囲、使用する材料や設備などで異なります。

例えば、1㎡あたりのリノベーション費用は10〜20万円が一般的な相場と言われており、30㎡の部屋であれば300万円〜600万円が目安です。

フルリノベーションの場合、広さや工事内容に応じて、物件全体のリノベーション費用は数百万円から数千万円に達するケースもあります。

以下は、物件ごとのリノベーション費用の一例です。

• 内装リノベーション（1部屋あたり）：20万円〜40万円
• キッチン：システムキッチンで30万円〜150万円
• トイレ：10万円〜20万円（和式から洋式への変更は20万円〜30万円）
• 浴室：50万円〜180万円（バストイレ別にする場合は180万円）
• 外壁（2階建てアパートの場合）：200万円〜450万円

リノベーションを行う際は、上記の費用を総合的に考慮し、計画的な資金繰りが必要です。

また、予算を抑えつつ魅力的な物件に仕上げるために、信頼できる業者と相談しながらリノベーションを進めていきましょう。

賃貸のリノベーション事例

賃貸のリノベーションをする際に、完成後のイメージが湧かないという方もいるかもしれません。

ここでは、実際に賃貸物件をリノベーションした、3つの事例をご紹介します。

1. 賃貸の学生向けアパートをフルリノベーション
2. 2DKの賃貸アパートを1LDKにリノベーション
3. 空室が長かった賃貸をフルリノベーション

施工内容をぜひ参考にしてください。

事例①賃貸の学生向けアパートをフルリノベーション

岐阜の工務店が手がけた学生向けアパートのフルリノベーション事例では、国立大学近くにある築33年のアパートが、現代的でデザイン性の高い物件に生まれ変わりました。

もともと1Kの部屋が並ぶ物件を1LDKに変更し、10部屋あった1フロアを5部屋に再構成して、1部屋当たりの快適さを実現しました。

デザインは北欧風を採用し、天井高を3m以上に拡張して開放感を演出。スキップフロアを設けたキッチンは、立体感を持たせ、空間に奥行きを加えています。

また、化粧梁（けしょうばり）を設置したり、無垢材を使用したコンパクトなキッチンや北欧風の壁紙に変更したりと、温かみのある居住空間を作り上げています。

この改装は、10代〜20代の学生をターゲットにしたもので、リノベーション後には工事中に満室になるほどの人気を集めました。

デザイン性を重視しつつ、学生が快適に暮らせる環境を整えた結果、入居率の向上に成功。築古の物件に新しい価値を加え、空室の悩みを解消して魅力的な賃貸物件を作り上げた事例です。

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事例②2DKの賃貸アパートを1LDKにリノベーション

東京都八王子市にある工務店が手がけた、2世帯の木造賃貸アパートの1階部分をリノベーションした事例です。

社会人の単身男性をターゲットとし、昭和の雰囲気が漂る内装から一転し、インダストリアルな空間へと生まれ変わりました。

L字型のキッチンや広々とした浴室など、水回りの設備はすべて、新築物件で使用されるものを採用しているため、賃貸らしさを感じさせません。

そのかいあって、3万円だった賃料を7万円まで引き上げることに成功。

オーナー様の、一般的なリノベーション済み賃貸物件ではなく、デザイン性と機能性をもったリノベーション物件にしたいという希望が実現しました。

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事例③空室が長かった賃貸をフルリノベーション

東京都杉並区にある工務店が手がけた、長らく空室が続いた賃貸マンションの一室をフルリノベーションした事例です。

何年も使用されていない雰囲気が漂い、汚れや臭いがひどい室内。見た目だけでなく内部の損傷も激しいため、スケルトン状態にしフルリノベーションが行われました。

壁や天井は躯体やコンクリートを隠さず塗装で仕上げ、天井を通る上階の水道管や鉄管で仕上げた電気配線などにより、新築では得られないリノベーションならではの”味”が感じられます。

28平方メートルのワンルームと手狭ながらも、壁面のシックな大型キッチンと奥に続くホテル使用の洗面カウンターが奥行きを感じさせ、壁付けによりスペースの有効活用が可能です。

インダストリアルをベースとした無骨で雰囲気のある内装で、玄人向けの空間に仕上げられました。

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賃貸のリノベーションに使えるローンや補助金はある？

賃貸物件のリノベーションに使えるローンや補助金はあります。

しかし、ほとんどのローンや補助金は、物件のオーナーのみが使用できる場合が多く、入居者が使用するのは難しいです。

ここでは、賃貸物件のオーナーが使えるローンや補助金をご紹介します。

• 賃貸のリノベーションに使えるローン
• 賃貸のリノベーションに使える補助金

それぞれの内容を詳しく解説します。

賃貸のリノベーションに使えるローン

賃料で収益を得る賃貸物件のリノベーションには、基本的に一般住宅のリフォームローンは使用できないため、賃貸住宅向けのリフォームローンを使用します。

賃貸住宅向けリフォームローンには、入居率が高いと金利が下がるなど独自のサービスを提供しているものもあります。

条件によっては、アパートの購入に使用できるアパートローンが使える場合もあるので、金融機関に確認してみてください。

また、賃貸物件向けのリフォームローンは変動金利型の場合が多いです。将来金利が上がる可能性があることを念頭に入れておきましょう。

賃貸のリノベーションに使える補助金

賃貸物件のリノベーションには、国や自治体が助成する補助金を使える場合があります。

賃貸物件のリノベーションに使用できる補助金や制度を下の表にまとめました。

ただし、上記の補助金や支援制度は、地域によって条件が異なる場合もあるため、事前にお住まいの自治体や、リノベーションを依頼する施工会社へ確認しておきましょう。

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本記事でお伝えしたように、賃貸物件のリノベーションにもメリット・デメリットがあります。

そのため、両者を加味しながらリノベーションを検討できれば、納得のいくリノベーションにつなげられます。

賃貸物件のリノベーションを成功させるためには、信頼できる工務店選びが重要です。

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