中古マンションの購入を検討しているけれど、
「物件価格以外に、いったいいくらの現金が必要なんだろう」
「仲介手数料や税金といった諸費用の内訳が複雑すぎて、何にいくら払うのか分からない」
と、資金計画に不安を感じていませんか。
特に、こだわりを活かせるリノベーションを見据えている場合、諸費用は抑えたいけれど、どこまでが妥協できるラインなのか判断に迷うこともあるでしょう。
ご自身の好きな空間づくりを考える上で、資金計画の不安は解消しておきたいですよね。
物件価格とは別に発生する「諸費用」は、住宅ローンや頭金とは異なり、現金での支払いが求められるケースが多く、資金計画では重要なポイントになります。
本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用の目安や内訳、新築との違い、さらには諸費用を抑える具体的な方法まで、詳しく解説します。
この記事を読めば、中古マンションの諸費用に関する疑問や不安を解消でき、資金計画をスムーズに進めることができます。
そして、理想のリノベーション計画を現実にするための第一歩を踏み出せるはずです。
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中古マンションの諸費用はいくら？
中古マンションを購入する際、物件価格以外に必要になるのが「諸費用」です。
諸費用は、住宅ローンや頭金とは別に用意する必要があるため、最初に全体の目安を把握しておくことが、無理のない資金計画を立てるための大切なスタート地点になります。
新築マンションと比較して諸費用の計算方法が異なる点や、どこまでを諸費用として含めるべきかといった点も理解しておくことで、資金計画の精度を高めることができます。
中古の諸費用目安は物件価格の6〜10％
中古マンション購入時にかかる諸費用の目安は、一般的に物件価格の6％から10％とされています。
不動産会社への仲介手数料、所有権移転登記などにかかる登記費用、各種税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、そして火災保険料などを合算した概算の費用です。
たとえば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、諸費用として180万円から300万円程度を見込んでおく必要があります。
諸費用は、多くの人が利用する住宅ローンには原則含まれず、物件の引き渡しまでに現金で支払う必要があるケースがほとんどです。
そのため、「物件価格＋リノベーション費用」だけでなく、6%〜10%の諸費用を別枠で準備できるかどうかが、正確な資金計画を立てるための重要なポイントになります。
事前に相場感をしっかり把握すると、「こだわりの空間」への投資額を確保しやすくなります。
新築と中古で諸費用の計算方法が変わる
中古マンションの諸費用が新築マンションと大きく異なるのは、主に「仲介手数料の有無」と、「登記にかかる税金の軽減措置」の適用条件です。
中古物件の場合、多くは個人の売主と買主の間に不動産会社が入り、売買を仲介します。仲介業務に対し、買主は不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」が一般的です。
この仲介手数料が、中古マンションの諸費用総額を新築より押し上げる主要因になります。
一方、新築マンションの場合は、多くの場合で売主から直接購入するため、仲介手数料が不要となります。
また、中古物件は新築に比べ、登記にかかる登録免許税や不動産取得税の軽減措置の適用条件が厳しくなっている場合があり、注意が必要です。
たとえば、築年数や耐震基準適合証明書の有無など、中古特有の条件を満たさないと税制優遇を受けられないことがあり、結果、納める税金の額が増える可能性があります。
新築と中古物件で悩まれている方は、こちらの記事でメリット・デメリットについて解説しています。
https://furureno.jp/magazine/which-renovation-or-newly
価格帯別に見る諸費用率と対処法
諸費用の総額を左右する大きな要因の一つが仲介手数料ですが、仲介手数料の上限は「物件価格の3％＋6万円＋税」の計算式で決まります。
そのため、高価格帯の物件ほど、仲介手数料が相対的にも絶対的にも高くなる傾向があります。
特に物件価格が高額になると、諸費用全体の割合が物件価格に対して6%を優に超えてくるケースも出てきます。
一方で、低価格帯の物件でも注意が必要です。仲介手数料以外の登記費用や火災保険料などは、物件価格にかかわらず定額でかかる費用が多くあります。
物件価格に占める諸費用の割合（諸費用率）が高くなる傾向があります。
価格帯によって諸費用率の傾向が変わるため、正確な資金計画を立てるには、物件選びの初期段階で不動産会社に依頼しましょう。
単なる物件価格だけでなく「諸費用明細」を詳細に出してもらうことが重要です。「この物件を買うにはトータルでいくら必要か」総費用で判断するようにしましょう。
諸費用に含めるべき費用と分けて考えるべき費用
資金計画を立てる際、「諸費用」と混同しがちなのが手付金や頭金、そして引越し費用や家具・家電の購入費用です。
まず、手付金や頭金は、物件価格の一部を充てるものであり、一般的に「諸費用」とは別扱いとなります。
手付金は売買契約時に支払い、頭金は住宅ローンとは別に自己資金から充当する物件価格の一部です。
一方、仲介手数料や各種税金などの「諸費用」は、住宅ローンとは別に、引き渡しまでに現金での支払いが必要となる費用が中心となります。
ですが、最近は金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに組み込み可能としているケースも増えてきています。
ただし、借入総額が増えること、金利が高くなるリスクなどがあるため、慎重な判断が必要です。
また、引越し代や新しく購入する家具・家電の費用は、厳密には「諸費用」には含まれませんが、総予算に計上するようにしましょう。
諸費用と分けて認識しつつ、全体の予算を漏れなく管理することが大切です。
フルリノでは、あなたの理想の住まいづくりを全力でサポートします。
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中古マンション購入時の諸費用の内訳は？
中古マンションの諸費用は、物件価格の6〜10％が目安だとご説明しましたが、内訳は多岐にわたり、それぞれ発生するタイミングや金額が変わってきます。
内訳を詳しく理解すると、「何にいくら払っているのか」などの不安を解消し、納得感のある資金計画を立てることができます。
主要な内訳と、相場を動かす要因を確認していきましょう。
物件の購入時の最初に払う費用
中古マンションの購入プロセスで、最初に大きな現金が必要になるのが売買契約時です。 ここで発生する主な費用の一つが手付金です。
手付金は、売主に対して買主が「この物件を買います」と意思を示す保証金のようなもので、売買契約の締結と同時に支払います。
手付金の目安は、一般的に物件価格の5%から10%程度で設定されることが多いです。
たとえば3,000万円の物件なら150万円から300万円程度となり、契約時に現金で用意しておく必要があります。
手付金は、基本的には引き渡し時に物件価格の一部に充当されます。
しかし、買主の都合で契約を解除する場合には放棄することがあるため、金額は売主との交渉によって決まることもあります。
また、契約時には不動産売買契約書に貼付する印紙税も発生し、物件価格に応じて数千円から数万円程度が必要です。
仲介手数料と税金にかかる費用
諸費用の中でも大きな割合を占め、中古マンションの諸費用が新築より高くなる主要因となるのが仲介手数料と各種税金です。
仲介手数料の計算方法は、先述の通り「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」が上限です。
仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うケースが一般的ですが、割合は不動産会社によって異なります。
税金の内訳としては、まず契約時に印紙税が発生します。 そして、物件の所有権を登記する際に必要となる登録免許税、購入後に一度だけ課税される不動産取得税があります。
さらに、引き渡し日を境に、売主と固定資産税・都市計画税を精算するための清算金も発生します。
これらの税金は、物件の所在地や評価額、そして築年数などによって軽減措置の適用可否が変わるため、事前に正確な試算が重要です。
住宅ローンに関連する費用
中古マンション購入における住宅ローン関連費用は、単なる金利だけでなく、物件の状態によって相場が変動する場合があります。
たとえば、築年数が古い物件の場合、金融機関による担保評価が低くなることがあります。
融資手数料（事務手数料）や保証料が高く設定されたり、希望額の融資そのものが難しくなる場合があります。
また、ローン手数料の支払い方法には、事務手数料を借入時に一括で支払う手数料方式と、保証会社に保証料を支払う保証料方式があり、どちらを選ぶかによって総額の差が発生します。
さらに、万が一の事態に備える団体信用生命保険（団信）の特約（三大疾病特約など）の有無や、火災保険・地震保険の保険期間なども総額に影響を与えます。
特に都心や人気エリアの物件は、固定資産税評価額が高くなる傾向があり、連動して登録免許税や不動産取得税の絶対額も高くなります。
ローン費用と税金のバランスを総合的に見て判断をしましょう。
中古住宅のローン控除についてはこちらの記事で解説しています。
https://furureno.jp/magazine/used-house-loan
公的費用・司法書士報酬などの費用
中古マンションの購入には、法律に基づいた複雑な手続きが必要となるため、司法書士に所有権移転登記などの手続きを代行してもらうための費用が発生します。
これが司法書士報酬で、手続きの複雑さや依頼する司法書士によって金額は異なりますが、一般的には数万円から十数万円程度が目安となります。
他には、前述した登記に必要な登録免許税や、契約書に貼る印紙代といった公的費用がかかります。
また、住宅ローンを利用する際には、火災による損害に備える火災保険料と、地震による損害に備える地震保険料も必要です。
火災保険は住宅ローンの利用条件となっている場合がほとんどで、保険期間や補償範囲によって金額が大きく変わります。
これらの費用は、すべて含めて諸費用として計算し、資金計画に反映させましょう。
3,000万円の中古マンションで相場を試算
ここで、物件価格が3,000万円の中古マンションを、代表的な条件で購入する場合の諸費用の概算をシミュレーションしてみましょう。
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これらの概算を合計すると、約195.6万円から295.6万円となり、物件価格3,000万円に対して約6.5%〜9.8%の範囲に収まります。
シミュレーション結果からわかる通り、諸費用は決して無視できない金額であり、特に仲介手数料が大きな割合を占めていることが分かります。
概算を参考に、ご自身の検討している物件価格に合わせて諸費用を試算し、正確な資金計画を立てるようにしてください。
諸費用を支払うタイミングはいつ？
中古マンションの諸費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。 契約、ローン契約、引渡し、入居後と、それぞれ費用が発生するタイミングが異なります。
特に、現金で用意しておくべき費用がいつ必要になるのかを把握しておくことは、資金繰りの計画を立てる上で重要です。
売買契約時に支払う費用
手付金と印紙税は売買契約を締結する際に支払います。
さらに、不動産会社によっては仲介手数料の一部（半金など）を契約時に支払うよう求められる場合があります。
物件によっては、事前に不動産会社が行う物件調査費用などが発生する場合もありますが、仲介手数料に含まれることが多いです。
手付金の額や、仲介手数料の支払い時期、そして万が一の場合の契約解除に関する違約・手付金額といった契約条項は、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
そして、支払期日までに現金を準備しておく必要があります。
引渡し時に発生する諸費用
住宅ローン関連費用、登記費用、保険料、清算金は引っ越し時に発生します。
費用の内訳は以下の通りです。
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これらの費用の多くは、融資された住宅ローンから直接支払われたり、司法書士を通じてまとめて支払われたりする場合が多いです。
ローンが実行される前に現金で準備が必要な費用もあるため、事前に不動産会社や金融機関から詳細な明細を受け取り、確認するようにしましょう。
入居後に発生する諸費用
物件の引渡しが完了し、新しい暮らしが始まってから発生する費用もあります。 代表的なのが、不動産取得税です。
物件の「取得時のみ」課税される税金で、引渡しから数ヶ月後に納税通知書が届きます。
軽減措置が適用されるかどうかで金額が大きく変わるため、納税通知が来てから慌てないよう、事前に概算額を把握しておきましょう。
また、毎年支払いが必要な固定資産税・都市計画税も、入居後の費用として発生し続けます。
さらに、マンションの居住者として毎月支払い義務がある管理費や修繕積立金、駐車場を利用する場合は駐車場代もランニングコストとして発生します。
厳密には「諸費用」ではありませんが、毎月の支出として継続的に発生します。
引越し費用や新しい家具・家電の購入費と合わせて、購入時にセットで総予算に計上しておくことが、生活を圧迫しないためのポイントになります。
現金が必要なタイミングがある
中古マンションの購入では、「ローン実行前に必要な現金」と「ローン実行と同時に支払える費用」を明確に区分けしておくことが大切です。
現金が必要となる主なタイミングは、売買契約時、ローン契約時、そして決済・引渡し時、さらに入居後です。
特に契約時やローン契約時に必要な手付金や印紙税、一部の事務手数料などは、ローンが実行される前のため、自己資金から用意する必要があります。
不動産会社や金融機関から提示される見積書には、「自己資金で支払う費用」と「ローンに組み込む費用」が明確に示されているはずです。
契約時までにいくらの現金が必要になるのかを正確に把握しておきましょう。
また、固定資産税などの清算金は概算で計算されますが、引き渡し後に確定した金額で誤差が生じた場合の扱い方も、事前に不動産会社に確認しておくと安心です。
中古マンションの諸費用を抑える具体的な方法は？
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物件価格の6〜10％にもなる諸費用は、決して小さな額ではありません。
少しでも費用を抑えることができれば、その分をリノベーション費用やこだわりの家具の購入に充てることができ、理想の空間づくりに繋げることができます。
賢く諸費用を節約し、総予算の最適化を図るための具体的な方法を確認していきましょう。
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仲介手数料や司法書士報酬を見直す
諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料は、不動産会社を見直すことで節約できる可能性があります。
仲介手数料は「物件価格の3％＋6万円＋税」が上限ですが、仲介会社によっては、上限額よりも低い手数料で対応している場合もあります。
両手仲介（売主・買主双方から手数料を受け取る）ではない形で手数料を調整できる場合があるので確認してみましょう。
ただし、仲介手数料が安いからといってサービス内容が不十分では本末転倒です。サービス内容（物件調査の質、契約手続きのサポート体制など）を確認しましょう。
総費用での判断をすることが大切です。また、所有権移転登記を代行する司法書士報酬も、複数の司法書士に見積もりを依頼するのがおすすめです。
節約ポイントを見つけられることがあります。依頼先を自分で選べるか、不動産会社が指定するのかを事前に確認してみましょう。
火災保険とローン手数料を見直す
火災保険料は、補償範囲と期間を整理し、複数の保険会社で相見積もりを取ることで、費用を最適化できます。
補償内容を過剰にしない、また、ローンの返済期間に合わせて長期契約にすると割安になるプランを選ぶなど、ライフプランに合わせて検討しましょう。
また、住宅ローンに関連する費用も見直しの余地があります。
ローンは「手数料方式」と「保証料方式」があり、どちらがご自身の借入額や返済期間に合っているかを、金利総支払額まで考慮して比較しましょう。
さらに、団体信用生命保険（団信）の特約の付帯可否が総額に与える影響も試算し、保険料とのバランスを考えることが重要です。
金融機関によって手数料や金利が大きく異なるため、複数の金融機関を比較検討する「相見積もり」が不可欠です。
税の軽減措置や清算金を把握しておく
国や自治体が設けている税の軽減措置を漏れなく活用することも、諸費用を大きく抑える有効な手段です。
特に、不動産取得税の軽減や、入居後の住宅ローン控除は、適用条件が細かく定められています。
中古マンションの場合、築年数の要件や耐震基準適合証明書の取得が必要になることもあります。
優遇適用の条件を事前に満たせるよう、スケジューリングと必要書類の準備を進めることが大切です。
また、固定資産税や管理費などの清算金は、引渡し日を基準に日割りで按分されます。
清算の基準日や按分方法を事前に把握しておくことで、資金計画に正確に反映させることができます。
引越し・家具費も含めた“総予算”を考える
諸費用の節約だけでなく、引越し費用や家具・家電の購入費といった、物件価格以外で必要となる費用全体を含めた「総予算」を考えることが、資金計画の成功には不可欠です。
引越し費用は、繁忙期を選ばない、複数社から見積もりを取ることで、負担を軽減できます。
また、こだわりの家具や家電は一度にすべて揃えようとせず、購入時期を分散させたり、リサイクルショップや中古品を活用したりして、初期の負担を平準化できます。
費用をすべて一体で管理し、ムダな出費を削減できれば、結果的に「家と暮らしの総費用」が最適化され、リノベーションにかけられる予算を確保できます。
リノベーションの詳しい事例はこちらの記事を参考にしてみてください。
https://furureno.jp/magazine/renovation-fashionable
諸費用を住宅ローンで払う場合の注意点
「諸費用もすべて住宅ローンに組み込んで、手元の現金を残したい」と考える方も多いでしょう。
特に中古マンションのリノベーションを検討している場合、リノベ費用に現金を充てたいというニーズもあるかと思います。
しかし、諸費用を借り入れることにはメリットだけでなくデメリットもあるため、しっかりと比較検討が大切です。
リノベーション業者の選び方についてはこちらの記事で解説しています。
https://furureno.jp/magazine/how-to-choose-a-renovation-contractor
「住宅ローンに組み込む」か「諸費用ローンを組む」どちらが良いか考える
諸費用を借り入れる主な方法には、「住宅ローンに組み込む」か、あるいは「諸費用ローンを単独で組む」この二つの選択肢があります。
「住宅ローンに組み込む」場合、借入総額が増えることで毎月の返済額が増加し、金融機関が審査で重視する返済比率に影響を与える可能性があります。
一方、「諸費用ローン」は住宅ローンとは別の契約となり、一般的に住宅ローンよりも金利が高めに設定され、借入金額に上限があることが多いです。
どちらを選ぶかは、ご自身の自己資金比率や、購入する物件の担保評価などによって左右されます。金利や総返済額を比較し、将来の家計に無理のない選択をしましょう。
ローン審査条件・必要書類・手数料の必須チェック項目
諸費用を含めて住宅ローンを借りる場合、金融機関は年収、勤続年数、返済比率、他債務の状況などを総合的に判断して審査を行います。
特に諸費用分を借り入れると借入総額が増えるため、返済比率が上限を超えないか細心の注意が必要です。
また、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）時には、契約書に貼付する印紙税、金融機関に支払う事務手数料、保証会社への保証料といった費用が発生します。
ローン契約時に現金で必要なのか、あるいはローンに組み込まれるのかを明確に確認しましょう。
諸費用借入時は、ローン実行前に現金で必要な費用（手付金や一部の仲介手数料など）の残額をしっかり把握しておくことが、資金ショートを防ぐための必須チェック項目です。
借り入れのデメリットと無理のない返済計画を立てる
諸費用を借り入れることのデメリットは、総返済額が増加することです。
借入期間が長くなるほど、支払う利息が増え、結果的に「諸費用を現金で支払った場合」と比較して、金利上乗せ分だけ総支出が増えます。
また、借入総額が増えることで、将来的に金利が下がった際に借り換えが難しくなる制約が生じる可能性もあります。
無理のない返済計画を立てるためには、金融機関が示す返済比率の上限ギリギリではなく、家計に十分な余力を持たせた安全域を設定することが大切です。
現在の生活費や将来の貯蓄計画を踏まえ、固定費の見直しなども行いながら、「返せる額」に合わせた設計を心がけましょう。
親族からの資金援助を受ける場合に気をつける
自己資金を増やすために、親族から資金援助を受けることも一つの有効な手段です。
特に、親や祖父母から住宅取得のための資金援助を受ける場合、一定の金額まで贈与税が非課税となる特例（住宅取得等資金の贈与の非課税特例）があります。
特例を適用できれば、贈与税の負担なしに自己資金を増やし、ローン借入額と諸費用の現金を減らすことができます。
ただし、非課税制度の適用を受けるためには、築年数や床面積、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供するなど、複数の条件を満たす必要があります。
税理士や税務署などに事前に相談し、制度適用のための条件をしっかりと確認した上で、援助と借入の最適バランスを試算してみましょう。
また、家を買うタイミングでお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。
https://furureno.jp/magazine/time-buy-house
中古マンションのリノベはフルリノに相談！諸費用についても詳しく解説します。
本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用の目安や内訳、支払うタイミングの説明をさせていただきました。
そして費用を抑える具体的な方法や、住宅ローンで借り入れる際の注意点も詳しく解説しました。
中古マンションの諸費用は物件価格の6〜10％が目安となり、特に仲介手数料や各種税金が大きな割合を占めます。
契約時や引渡し時に現金で支払う必要があるため、事前の正確な資金計画が重要です。
「憧れの空間を実現したいけど、諸費用でリノベ費用が削られるのは避けたい」
「仲介手数料や税金など、自分たちだけでは計算が複雑で不安」
このように、中古マンション購入とリノベーションを同時に進めたい方にとって、諸費用の不安を解消するとは理想の住まいづくりへ大きく一歩近づきます。
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