【2026年最新】中古マンション購入の諸費用はいくら？内訳・目安・シミュレーションを解説

中古マンションの購入を検討しているけれど、

「物件価格以外に、いったいいくらの現金が必要なんだろう」

「仲介手数料や税金といった諸費用の内訳が複雑すぎて、何にいくら払うのか分からない」

と、資金計画に不安を感じていませんか。

本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用の目安や内訳、新築との違い、さらには諸費用を抑える具体的な方法まで、詳しく解説します。

また、リノベーションと中古マンション購入をまとめて検討できる「フルリノ！」の公式アカウントでは、実例や暮らしのヒントをお届けしています。

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中古マンションの諸費用はいくら？

中古マンションを購入するときは、物件そのものの代金に加えて、仲介手数料や登記費用、住宅ローンに関する手数料などが発生します。

これらをまとめて「諸費用」と呼びます。

諸費用は物件価格とは別に発生するため、購入予算を考える際には、あらかじめ総額の目安を把握しておきましょう。

中古の諸費用目安は物件価格の6〜10％

中古マンション購入時の諸費用は、一般的に物件価格の6〜10％程度が目安です。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、諸費用として180万〜300万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

主な諸費用には、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
• 印紙税・不動産取得税
• 住宅ローンの事務手数料・保証料
• 火災保険料・地震保険料
• 固定資産税・管理費などの精算金

実際の金額は物件価格だけでなく、住宅ローンの借入額や利用する金融機関、税金の軽減措置の適用状況などによって変わります。

6〜10％はあくまで概算の目安として考え、購入前に具体的な見積もりを確認しましょう。

リノベーションの見積もりの流れや注意点は、こちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/renovation-estimate

物件価格別の諸費用早見表【2,000万〜5,000万円】

中古マンションの価格によって、諸費用の目安がどのくらい変わるのか確認してみましょう。

一般的に、物件価格が高くなるほど諸費用率の割合は低くなる傾向があります。

※諸費用率6〜10％を用いた概算です。実際の諸費用は取引条件によって異なります。

実際の諸費用は各種減税措置（住宅ローン控除や軽減税率）の適用、借入額、利用する金融機関によって変動します。リノベーション費用や引越し費用は含まれていません。

例えば、物件価格が3,000万円の場合、諸費用（210万〜260万円程度）を含めると、購入に必要な総額は3,210万〜3,260万円程度になります。

なお、仲介手数料や登記費用などは物件価格の上昇に対して一定の割合で抑えられるため、5,000万円程度の物件では諸費用の割合が6〜8％程度まで下がるケースが多くなります。

リノベーションを予定している場合は、工事費用も加えた総予算を考える必要があります。

物件価格だけで判断せず、諸費用の傾向を踏まえた総額で資金計画を立てておきましょう。

新築マンションと中古マンションの諸費用の違い

新築マンションと中古マンションでは、諸費用の内訳や金額に違いがあります。

特に大きな違いは、仲介手数料の有無です。

新築マンションは売主の不動産会社から直接購入するケースが多く、仲介手数料が発生しないことがあります。

一方、中古マンションは不動産会社を通じて売買するケースが多く、その場合は仲介手数料が必要です。

また、登記費用や不動産取得税についても、物件の築年数や条件によって適用できる軽減措置が異なります。

ただし、新築・中古のどちらも販売形態や物件の条件によって費用が変わるため、実際の諸費用は個別に確認しましょう。

新築と中古物件で悩まれている方は、こちらの記事でメリット・デメリットについて解説しています。

https://furureno.jp/magazine/which-renovation-or-newly

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳と相場

中古マンションの諸費用には、さまざまな項目があります。

まずは、主な費用の内訳と金額の目安を確認しましょう。

※上記は2026年時点の制度・一般的な費用体系を参考にしたものです。すべての項目が発生するわけではありません。

それぞれの費用について、詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、中古マンションの売買を仲介する不動産会社に支払う費用です。

不動産会社による仲介で購入する場合に発生し、法律に基づいて受け取れる報酬の上限が定められています。

物件価格が400万円を超える場合、原則として以下の速算式で上限額を計算できます。

仲介手数料の上限＝物件価格（消費税抜き）×3％＋6万円＋消費税

例えば、物件価格3,000万円（仲介手数料の計算対象額）の場合は、以下のようになります。

（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円

この場合、仲介手数料の上限は105万6,000円です。

ただし、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なり、必ず上限額を支払うわけではありません。

また、800万円以下の低廉な空き家等については、一定の条件のもと特例が設けられています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法関係」

登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

中古マンションを購入した際は、不動産の所有者が変わったことを登記する必要があります。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関が担保権を設定するための抵当権設定登記も必要です。

登記費用は、主に以下の2つで構成されます。

登録免許税

登記手続きの際に国へ納める税金です。

所有権移転登記や抵当権設定登記など、登記の種類によって税率が異なります。

また、一定の条件を満たす住宅では軽減税率が適用される場合があります。

司法書士報酬

登記手続きを司法書士へ依頼する際に支払う報酬です。

手続きの内容や依頼先によって金額が変わるため、事前に見積もりを確認しましょう。

なお、登録免許税は原則として固定資産税評価額などをもとに計算するため、必ずしも物件の購入価格に税率を掛けて算出するものではありません。

出典：国税庁「登録免許税の税額表」

印紙税・不動産取得税

中古マンションの購入時には、印紙税や不動産取得税が発生する場合があります。

印紙税

不動産売買契約書などの課税文書にかかる税金です。

2026年時点では、不動産売買契約書に一定の軽減措置が設けられており、2027年3月31日までに作成される対象契約書には軽減税率が適用されます。

例えば、3,000万円の中古マンションの売買契約書では、軽減措置が適用される場合、印紙税は1万円です。

なお、電子契約の場合は、一般的に紙の課税文書が作成されないため、印紙税がかかりません。

出典：国税庁「不動産売買契約書などの印紙税の軽減措置」

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に原則として一度だけ課される地方税です。

税額は固定資産税評価額などをもとに計算されます。

中古マンションでも一定の要件を満たせば軽減措置を受けられる場合があり、条件によっては税負担が生じないこともあります。

購入後に都道府県から納税通知書が届くケースがあるため、引き渡しまでの諸費用とは別に、納税資金も考慮しておくと安心です。

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」

住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料）

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合は、借入時にも諸費用が発生します。

代表的なものは、住宅ローンの事務手数料と保証料です。

住宅ローン事務手数料

金融機関でローンを組む際の手続きにかかる費用です。

借入額に一定の割合を掛けて計算する「定率型」と、借入額にかかわらず一定額を支払う「定額型」があります。

例えば、借入額の2.2％（税込）を事務手数料とする住宅ローンで3,000万円を借り入れた場合、事務手数料は66万円です。

中古住宅のローン控除については、こちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/used-house-loan

住宅ローン保証料

保証会社による保証を利用する場合に必要となる費用です。

借入時に一括で支払う方法や、住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法があります。

ただし、保証料が不要な住宅ローン商品もあり、代わりに事務手数料が設定されている場合もあります。

金融機関を比較するときは、金利だけでなく、事務手数料・保証料を含めた借入期間全体の負担を確認しておきましょう。

出典：三菱UFJ銀行「住宅ローンの事務手数料とは？」

火災保険料・地震保険料

中古マンションを購入する際には、火災保険への加入も検討する必要があります。

住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険への加入を求められることもあります。

火災保険は、火災だけでなく、契約内容に応じて風災や水濡れなどによる損害も補償する保険です。

また、地震による火災や損壊などに備える場合は、地震保険の加入も検討しましょう。

保険料は建物の所在地や構造、補償範囲、保険金額、契約期間によって異なります。

現在、一般的な火災保険の契約期間は最長5年となっているため、複数の保険会社の補償内容と見積もりを比較するとよいでしょう。

マンションでは共用部分に管理組合の保険が設定されている場合もありますが、専有部分や家財の補償については個別に確認が必要です。

リフォームローンと住宅ローンでお悩みの方は、こちらも参考にしてみてください。

https://furureno.jp/magazine/renovation-cost-loan

固定資産税・管理費・修繕積立金の精算金

中古マンションでは、売主と買主の間で固定資産税や管理費などを精算する場合があります。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。

年の途中でマンションを購入する場合、売買契約で定めた起算日と引き渡し日をもとに、売主と買主で日割り計算して精算することがあります。

管理費・修繕積立金の精算金

マンションでは、共用部分の維持管理や将来的な修繕のために、毎月管理費と修繕積立金を支払います。

売主が引き渡し月の費用をすでに支払っている場合、引き渡し日以降の分を買主が精算することがあります。

また、購入後は毎月の管理費・修繕積立金の支払いが続きます。

中古マンションを選ぶ際は、購入時の費用だけでなく、入居後の維持費や将来的な修繕積立金の値上がりなども考慮しておきましょう。

中古マンションのリノベーションで後悔したくない方は、こちらの記事もお読みください。

https://furureno.jp/magazine/used-condo-renovation-regret

【シミュレーション】3,000万円の中古マンション購入に必要な諸費用

ここからは、3,000万円の中古マンションを購入する場合を例に、実際にどのくらいの諸費用が必要になるのかシミュレーションしてみましょう。

諸費用の具体的な内訳と総額

今回は、以下の条件を想定します。

• 物件価格：3,000万円
• 住宅ローン借入額：3,000万円
• 頭金：なし
• 仲介手数料：法定上限額
• 住宅ローン：事務手数料2.2％（税込）・別途保証料なし
• 売買契約：紙の契約書を作成
• 住宅ローン契約：電子契約

この条件での諸費用の一例は、以下のとおりです。

※2026年時点の制度をもとにした仮定のシミュレーションです。登記費用・保険料・精算金は説明用の仮定額であり、実際の相場や見積額を示すものではありません。

不動産取得税は軽減適用後に0円となるケースを想定していますが、物件の条件によっては課税されます。電子契約の利用料などは含んでいません。

このケースでは、物件価格3,000万円に諸費用215万6,000円を加えた、合計3,215万6,000円が購入費用となります。

諸費用が物件価格に占める割合は約7.2％で、一般的な目安である6〜10％の範囲内に収まっています。

ただし、住宅ローンの保証料が別途必要になる場合や、税金の軽減措置を受けられない場合などは、さらに費用が増えることもあります。

正確な金額を把握するためには、不動産会社や金融機関から見積もりを取得しましょう。

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頭金・手付金を含めた必要な現金

中古マンションの購入では、諸費用のほかに「頭金」と「手付金」についても理解しておく必要があります。

それぞれの違いは以下のとおりです。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入し、手付金を物件価格の5％に設定した場合、売買契約時に150万円を支払います。

ただし、手付金は原則として売買代金の一部に充当されるため、3,000万円の物件価格に追加して発生する費用ではありません。

頭金なしで住宅ローンを利用する場合でも、売買契約時には一時的に手付金の支払いが必要になるケースがあります。

また、住宅ローンに諸費用を含める場合でも、すべての費用を融資実行前に立て替えずに済むとは限りません。

「購入に必要な総額」と「契約時までに用意する現金」は分けて確認しておきましょう。

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諸費用はいつ払う？

中古マンションの諸費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。 契約、ローン契約、引渡し、入居後と、それぞれ費用が発生するタイミングが異なります。

特に、現金で用意しておくべき費用がいつ必要になるのかを把握しておくことは、資金繰りの計画を立てる上で重要です。

売買契約時に支払う費用

手付金と印紙税は売買契約を締結する際に支払います。

さらに、不動産会社によっては仲介手数料の一部（半金など）を契約時に支払うよう求められる場合があります。

物件によっては、事前に不動産会社が行う物件調査費用などが発生する場合もありますが、仲介手数料に含まれることが多いです。

手付金の額や、仲介手数料の支払い時期、そして万が一の場合の契約解除に関する違約・手付金額などの契約条項は、事前にしっかりと確認しておきましょう。

そして、支払期日までに現金を準備しておく必要があります。

引渡し時に発生する諸費用

住宅ローン関連費用、登記費用、保険料、清算金は引き渡し時に発生します。

費用の内訳は以下の通りです。

これらの費用の多くは、融資された住宅ローンから直接支払われたり、司法書士を通じてまとめて支払われたりする場合が多いです。

ローンが実行される前に現金で準備が必要な費用もあるため、事前に不動産会社や金融機関から詳細な明細を受け取り、確認するようにしましょう。

入居後に発生する諸費用

物件の引渡しが完了し、新しい暮らしが始まってから発生する費用もあります。 代表的なのが、不動産取得税です。

物件の「取得時のみ」課税される税金で、引渡しから数ヶ月後に納税通知書が届きます。

軽減措置が適用されるかどうかで金額が大きく変わるため、納税通知が来てから慌てないよう、事前に概算額を把握しておきましょう。

また、毎年支払いが必要な固定資産税・都市計画税も、入居後の費用として発生し続けます。

さらに、マンションの居住者として毎月支払い義務がある管理費や修繕積立金、駐車場を利用する場合は駐車場代もランニングコストとして発生します。

厳密には「諸費用」ではありませんが、毎月の支出として継続的に発生します。

引越し費用や新しい家具・家電の購入費と合わせて、購入時にセットで総予算に計上しておくことが、生活を圧迫しないためのポイントになります。

現金が必要なタイミングがある

中古マンションの購入では、「ローン実行前に必要な現金」と「ローン実行と同時に支払える費用」を明確に区分けしておくことが大切です。

現金が必要となる主なタイミングは、売買契約時、ローン契約時、そして決済・引渡し時、さらに入居後です。

特に契約時やローン契約時に必要な手付金や印紙税、一部の事務手数料などは、ローンが実行される前のため、自己資金から用意する必要があります。

不動産会社や金融機関から提示される見積書には、「自己資金で支払う費用」と「ローンに組み込む費用」が明確に示されているはずです。

契約時までにいくらの現金が必要になるのかを正確に把握しておきましょう。

 また、固定資産税などの清算金は概算で計算されますが、引き渡し後に確定した金額で誤差が生じた場合の扱い方も、事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

リフォームの減税制度については、こちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/reform-tax-deduction

中古マンションの諸費用は住宅ローンに組み込める？

中古マンションの諸費用は、金融機関や住宅ローンの商品によっては借入額に含めることができます。

諸費用の全額を必ず自己資金で用意しなければならないわけではありません。

ただし、借入額が増えることで毎月の返済額や総返済額にも影響するため、慎重に判断しましょう。

住宅ローンに含められる諸費用

住宅ローンに組み込める諸費用は金融機関によって異なりますが、主に以下のような費用が対象になる場合があります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 保証料
• 火災保険料・地震保険料
• 印紙税

例えば、三菱UFJ銀行では、一定の条件のもと物件価格の110％を上限として、仲介手数料や登記費用などを住宅ローンに含めて申し込める商品があります。

ただし、実際の借入可能額は審査結果や物件の担保評価などによって異なります。

また、諸費用を借りられる場合でも、売買契約時の手付金などは先に自己資金で支払う必要があるケースもあります。

どの費用を借りられるのか、いつ融資が実行されるのかを事前に確認しましょう。

出典：三菱UFJ銀行「新規借入する場合、住宅購入に伴う諸費用の借入はできますか。」

諸費用をローンで支払うメリット・注意点

諸費用を住宅ローンに組み込むメリットは、購入時の自己資金の負担を抑えられることです。

手元の現金を残しておけるため、引越しや家具・家電の購入、入居後の予備費などに備えやすくなります。

一方、借入額が増えることで毎月の返済額や利息の負担が大きくなる点には注意が必要です。

例えば、住宅ローンの金利が年1.5％、返済期間35年、元利均等返済、全期間固定金利、ボーナス返済なしの場合で解説します。

諸費用200万円を追加で借り入れると、毎月の返済額は約6,100円、35年間の利息負担は約57万円増える計算になります。

※上記は一定の金利・返済条件を仮定した概算であり、実際の返済額を保証するものではありません。

自己資金を残せるメリットと、長期的な返済負担を比較しながら判断しましょう。

中古マンションをリフォームする場合の費用相場は、こちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/used-condo-reform-cost

中古マンションの諸費用を抑える具体的な方法は？

物件価格の6〜10％にもなる諸費用は、決して小さな額ではありません。

少しでも費用を抑えることができれば、その分をリノベーション費用やこだわりの家具の購入に充てることができ、理想の空間づくりに繋げることができます。

賢く諸費用を節約し、総予算を抑える具体的な方法を確認していきましょう。

仲介手数料や司法書士報酬を見直す

諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料は、不動産会社を見直すことで節約できる可能性があります。

仲介手数料は「物件価格の3％＋6万円＋税」が上限ですが、仲介会社によっては、上限額よりも低い手数料で対応している場合もあります。

両手仲介（売主・買主双方から手数料を受け取る）ではない形で手数料を調整できる場合があるので確認してみましょう。

ただし、仲介手数料が安いからといってサービス内容が不十分では本末転倒です。

サービス内容（物件調査の質、契約手続きのサポート体制など）を確認しましょう。

また、所有権移転登記を代行する司法書士報酬も、複数の司法書士に見積もりを依頼するのがおすすめです。

依頼先を自分で選べるか、不動産会社が指定するのかを事前に確認してみましょう。

火災保険とローン手数料を見直す

火災保険料は、必要な補償範囲を精査し、複数の保険会社で相見積もりを取ることで費用を抑えることができます。 

補償内容を過剰にしないことに加え、契約期間は最長の「5年契約」を選んでまとめて支払う（または長期一括払いにする）と、単年契約よりも1年あたりの保険料を抑えられます。

ライフプランや予算に合わせて最適なプランを検討しましょう。

また、住宅ローンに関連する諸費用も見直しの余地があります。 

借入時に支払う費用には「事務手数料方式」と「保証料方式」があり、どちらが自分の借入額や返済期間に合っているかを、総支払額（金利＋諸費用）を含めて比較することが大切です。 

さらに、団体信用生命保険（団信）の特約（ガン保障や三大疾病保障など）による金利上乗せが総支払額に与える影響も試算し、カバーしたいリスクとのバランスを考慮しましょう。

金融機関によって手数料や金利、団信の保証内容は大きく異なるため、複数の金融機関を比較検討することがポイントです。

物件購入からリノベーションまでワンストップで行いたい方は、こちらもお読みください。

https://furureno.jp/magazine/one-stop-renovation

税の軽減措置や清算金を把握しておく

国や自治体が設けている税の軽減措置を漏れなく活用することも、諸費用を抑える有効な手段です。

特に不動産取得税の軽減や入居後の住宅ローン控除は、適用条件が細かく定められています。

中古マンションでは、2022年の税制改正で、住宅ローン控除などの築年数要件（マンションは築25年以内）がなくなりました。

現在は、1982年（昭和57年）以降に建てられた住宅であれば、新耐震基準に適合しているものとして扱われます。

1981年以前に建てられた旧耐震の物件は、耐震基準適合証明書などがないと軽減を受けられない場合があります。

床面積などほかの要件もあるため、築年数だけで対象かどうかが決まるわけではありません。

固定資産税や管理費などの精算金は、引渡し日を境に日割りで計算されます。

固定資産税の精算では、起算日を1月1日とする地域と4月1日とする地域があるため、同じ引渡し日でも精算額は同じになりません。

起算日と計算方法を事前に確認しておくと、引渡し時に必要な金額を資金計画に反映できます。

引越し・家具費も含めた“総予算”を考える

諸費用の節約だけでなく、引越し費用や家具・家電の購入費など、物件価格以外で必要となる費用全体を含めた「総予算」を考えることが、資金計画の成功に繋がります。

引越し費用は、繁忙期を選ばない、複数社から見積もりを取ることで、負担を軽減できます。

また、こだわりの家具や家電は一度にすべて揃えようとせず、購入時期を分散させたり、リサイクルショップや中古品を活用したりして、初期の負担を抑えることができます。

費用をすべて一体で管理し、ムダな出費を削減できれば、結果的にリノベーションにかけられる予算を確保できます。

フルリノベーションの費用相場は、こちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/fullrenovation_cost

中古マンションの諸費用に関するよくある質問

最後に、中古マンションの諸費用についてよくある質問を紹介します。

中古マンションの諸費用は現金で用意する必要がある？

諸費用は現金で支払うケースもありますが、金融機関によっては住宅ローンに組み込める場合があります。

ただし、諸費用の全額を借りられるとは限らず、売買契約時の手付金などは融資実行前に支払いが必要になることもあります。

住宅ローンの利用を検討する際は、借入可能な費用と、事前に用意すべき現金を確認しておきましょう。

中古マンションの諸費用を100万円以内に抑えられる？

物件価格や購入条件によっては、諸費用を100万円以内に抑えられる可能性があります。

ただし、例えば3,000万円の中古マンションでは、仲介手数料の上限額だけで100万円を超えるケースがあります。

一般的な仲介取引で住宅ローンを利用する場合、諸費用の総額を100万円以内に抑えることは難しい場合もあります。

仲介手数料の有無や住宅ローンの手数料体系、税金の軽減措置などを確認し、費用を比較することが大切です。

中古マンションの諸費用と頭金・手付金の違いは？

諸費用は、仲介手数料や登記費用、各種税金など、物件価格とは別に発生する費用です。

一方、頭金は物件価格のうち自己資金で支払う部分を指し、手付金は売買契約時に売主へ支払い、通常は物件価格の一部に充当されるお金です。

例えば、物件価格3,000万円、諸費用200万円の場合、購入費用の総額は3,200万円です。

頭金や手付金を支払う場合も、物件価格に二重に加算しないよう注意しましょう。

リノベーションに向いてる物件の探し方は、こちらの記事を参考にしてみてください。

https://furureno.jp/magazine/renovation-search-guide

中古マンションのリノベはフルリノに相談！諸費用についても詳しく解説します。

中古マンション購入時の諸費用は、一般的に物件価格の6〜10％程度が目安です。

主な内訳には、仲介手数料や登記費用、税金、住宅ローン関連費用などがあり、購入する物件や借入条件によって金額が異なります。

また、諸費用の一部は住宅ローンに組み込める場合もありますが、契約時に現金が必要になるケースもあるため、支払いのタイミングまで確認しておくことが重要です。

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、物件購入費・諸費用・リノベーション費用を合わせた総予算を考えましょう。

フルリノでは、中古マンションに詳しいリノベ会社を多数掲載しています。ぜひ、お近くの地域のリノベ会社を探してみてください。

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