【2026年最新】中古住宅でも住宅ローン控除は受けられる！条件・借入限度額・注意点を徹底解説

「中古住宅を購入したいけど、住宅ローン控除って新築じゃないと無理？」そんな不安をお持ちではありませんか？

ご安心ください。中古住宅でも条件を満たせば、住宅ローン控除の大きな減税メリットを受けられます。

特に2026年税制改正により、省エネ性能を満たす中古住宅の借入限度額が3,500万円に拡充され、控除期間も最長13年間に延長されるなど、中古住宅購入者にとって有利な改正が行われました。

この記事では、中古住宅で控除を受けるための必須条件、性能別の借入限度額、対象外となるケースまで、2026年最新の税制改正に対応した内容で詳しく解説します。

賢く税金を節約して、理想のマイホームを手に入れましょう。

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中古住宅の購入は住宅ローン控除が適用される

理想の中古住宅をお探しでも「住宅ローン控除が使えないかも…」と、あと一歩が踏み出せずにいませんか。

ご安心ください。新築のイメージが強い住宅ローン控除ですが、中古住宅のために用意された条件もしっかり存在します。

この制度を使えば、毎年の税負担を大きく減らし、その分をインテリアや将来の貯蓄に回すことも夢ではありません。

例えば、年末のローン残高が3,000万円で、控除率が0.7%だとすると、年間で最大21万円もの税金が軽減される計算です。

これが最長13年間続くことを考えると、その経済的メリットは計り知れません。

2026年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が2030年まで5年延長され、省エネ性能の高い中古住宅では新築並みの優遇が受けられるようになりました。 しかし、新築住宅とは異なる特有の条件や細かな注意点が存在します。

例えば、建物の築年数や耐震性、床面積、ローンの種類、そして購入される方の所得状況などが厳しく問われます。

そのため、ご自身の購入を検討している中古住宅が、これらの適用条件に合致するかどうかを事前にしっかりと確認することが極めて重要になります。

曖昧なまま手続きを進めると、せっかくの減税メリットを逃してしまう可能性もありますので、専門家や国税庁の情報を参照し、納得のいく形で計画を進めましょう。

条件をクリアし購入後の税負担を大きく軽減しよう

中古住宅の購入を検討し、賢く住宅ローン控除を活用したいと考えるなら、

何よりも大切なのがご自身の購入予定の中古住宅が、控除の様々な条件に合致するかどうかを事前にしっかり確認することです。

なぜなら、この控除は大きな減税メリットがある反面、満たすべき具体的な基準がいくつか設けられているからです。

例えば、「この家、築年数が少し古いけれど大丈夫かな？」「リノベーションで床面積が変わったけど、それで対象になる？」といった疑問は、購入前に解決しておくべき重要なポイントです。

もし、契約後に条件を満たしていないことが判明すれば、期待していた減税メリットが得られず、資金計画が大きく変わってしまう可能性もあります。

数百万円単位で税金が軽減されることもある制度だからこそ、事前の確認を怠るべきではありません。

具体的には、建物の築年数や耐震性に関する要件、登記簿上の床面積、実際に住み始める時期、そしてご自身の所得状況など、多岐にわたるチェック項目があります。

これらの条件を一つひとつ丁寧に照らし合わせ、不安な点があれば、不動産会社や税理士などの専門家、あるいは国税庁のウェブサイトなどで情報を確認し、疑問を解消しておくことが成功への近道となります。

事前確認を徹底し、安心して理想の中古住宅を手に入れましょう。

リノベーションでも住宅ローン控除は適用可能

ご自宅のリフォームやリノベーションを計画中で、「まさかリフォーム費用も税金が安くなるなんて…」と驚かれるかもしれませんね。

実は、一定の条件を満たすリフォーム工事も、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となり、大きな減税メリットを受けられる可能性があります。

単なる壁紙の張り替えといった模様替えではなく、増築や大規模な改築(フルリノベーション)、あるいは省エネ・バリアフリー・耐震といった特定の目的の改修工事が対象となります。

なお、省エネ・バリアフリー・耐震などの工事には、住宅ローン控除とは別に「リフォーム促進税制」という所得税の控除制度があります。

最大80万円の控除や固定資産税の減額を受けられますが、住宅ローン控除との同一工事での併用はできず（耐震改修のみ例外）、どちらか有利な方を選ぶ形になります。

リフォーム減税の詳細はリフォーム減税完全ガイド｜最大いくら戻る?6つの対象工事と申請方法【2026年最新】をご覧ください。

フルリノベーションの場合、マンションで1,000万円～2,000万円、戸建てで1,500万円～3,500万円ほどの費用がかかることが多いため、控除が適用されれば数十万円単位の節税につながり、経済的なメリットが大きくなります。

ただし、これらのリフォーム費用を借り入れる場合は、返済期間が10年以上のローンであること、そして工事完了後、6ヶ月以内に入居を開始するといった条件を満たす必要があります。

賢く制度を活用することで、理想の住まいをよりお得に実現できるでしょう。

リノベーションで住宅ローン控除を活用する際の対象工事の種類、控除額の計算方法、確定申告の手続きなど、より詳しい情報はリノベーションの住宅ローン控除とは？の記事で解説しています。

中古戸建てリノベを検討している方は、失敗しやすいポイントも事前にチェックしておくと安心です。

https://furureno.jp/magazine/used-house-renovation-regret

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住宅ローン控除の大きなメリットとは？

住宅ローン控除は、家を購入したりリフォームしたりする際、あなたの税金が安くなる、とてもメリットの大きい制度です。主な利点は3つあります。

所得税や住民税が直接減額される

まず、所得税や住民税が直接減額されることです。

これは、住宅ローン控除があなたの所得税から直接税金が差し引かれる「税額控除」という仕組みだからです。

例えば、年間の所得税が15万円の場合、控除が適用されればその15万円がそのまま戻ってきたり、支払う必要がなくなったりするイメージです。

さらに、所得税で控除しきれない分は、翌年の住民税からも一部（所得税の課税所得金額の5%、上限9.75万円など）差し引かれるため、二重の恩恵を受けられます。

控除期間が長く、総額で大きな減税効果がある　

住宅の種類や入居時期によって異なりますが、多くの場合、最大10年間、環境性能住宅であれば13年間もこの税金が安くなるメリットが続きます。

この長期にわたる控除によって、トータルで数十万円から数百万円単位もの減税が見込めます。

例えば、年末のローン残高が3,000万円で、控除率0.7%だとすると、年間21万円の税金が軽減される計算です。これが10年間続けば、総額で210万円もの節税になるわけです。

2026年度の税制改正により、中古住宅でも省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅・認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）であれば、新築住宅と同等の13年間の控除が受けられるようになりました。これは2026年〜2030年に入居する場合に適用されます。

金利負担を実質的に軽減する効果も

住宅ローンは金利を支払い続けるものですが、住宅ローン控除は年末時点のローン残高に応じて税金が戻ってくる仕組み。

これにより、あなたが支払った金利の一部が実質的に相殺される形になり、ローンの実質的な金利負担が軽くなります。

これは、ローンの支払い総額を間接的に減らすことにも繋がります。

控除額の目安（中古住宅の借入限度額）

中古住宅の住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わります。年末のローン残高にこの限度額を掛け合わせ、その0.7%が控除される仕組みです。

【2026〜2030年入居の場合】

※子育て世帯等：19歳未満の扶養親族を持つ世帯（子育て世帯）、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（若者夫婦世帯）
※省エネ区分の適用には、住宅省エネルギー性能証明書などの証明書類が必要です。

例えば、認定住宅を購入してローン残高が3,500万円の場合、年間の控除額は 3,500万円 × 0.7% = 24.5万円となります。これが13年間続くと、最大で約318万円もの節税効果が得られる計算です。

2025年までの旧制度では、中古住宅の認定住宅・ZEH水準の借入限度額は3,000万円が上限でした。2026年改正で500万円上乗せされ、3,500万円まで拡充されたことで、高性能な中古住宅の購入がよりお得になっています。

中古住宅で控除を受けるための【必須条件】

中古住宅で住宅ローン控除（減税）を受けるには、いくつかの必須条件をクリアする必要があります。

審査対象は大きく分けて「建物」「申請者・住み方」「ローン」の3つの条件があります。

【建物】の条件

【申請者・住み方】の条件

【ローン】の条件

建物の条件は昭和57年以降のもの

住宅ローン控除を受けるための建物の条件は、基本は「昭和57年以降」に建築されたことです。これは、現行の耐震基準（新耐震基準）で建てられているためです。

しかし、それより古い家は「耐震証明」がカギとなります。「耐震基準適合証明書」を取得できれば、築年数が古くても現在の基準を満たしていると証明され、控除の対象になるのです。

このように、税金の優遇制度においても住宅の安全性が重要視されています。そのため、この証明書は専門家による耐震診断が必要で、古い家を安心して購入し、減税メリットも受けるための重要な書類と言えます。

床面積とご自身が住むこと

住宅ローン控除を受けるには、建物の広さと、ご自身が住むことが条件となります。

まず、広さが50平方メートル以上必要です。これは登記簿に記載されている面積で判断されます。マンションの場合は、壁の内側で測った「内法面積」で50平方メートル以上必要なので注意しましょう。

次に、店舗や事務所を兼ねる住宅の場合、半分以上はご自身の居住用である必要があります。

最後に、住宅を購入から6ヶ月以内に引っ越し、控除を受ける年の年末まで住み続けていることが求められます。単に所有しているだけでなく、実際に生活の拠点としていることが重要です。

ただし、2026年度税制改正により、合計所得金額が1,000万円以下の方については床面積要件が40㎡以上に緩和されています。コンパクトな中古マンションを購入する若い世帯や単身世代にとっては、控除の対象範囲が広がる重要な改正です。

ローンの種類と所得も関係している

住宅ローン控除では、利用するローンとご自身の所得にも決まりがあります。

まず、組むローンは「10年以上」が必須条件です。繰り上げ返済によって返済期間が10年未満になった場合、その年から控除は受けられなくなるので注意が必要です。

また、あくまで「住宅のため」のローンであることが前提で、自動車ローンや教育ローンなどは対象外です。

ご自身の所得に関しては、所得には上限がある点も忘れてはなりません。

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円を超えている場合、この制度は利用できません。

参考記事:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

こんなケースは要注意！控除が受けられない場合

住宅ローン控除には、基本条件を満たしていても対象外となるケースが存在します。特に中古住宅の購入や、親からの資金援助、共有名義にする場合などは要注意です。ご自身が当てはまらないか、最終チェックをしてみましょう。

親族などからの購入や贈与

親や配偶者、生計を共にする親族から住宅を購入した場合、原則として住宅ローン控除は利用できません。

また、贈与で家を受け取った場合は、返済すべきローンが存在しないため、そもそも対象外です。

この制度は、あくまで市場における第三者からの住宅取得を促すものであるため注意が必要です。

特定の税制優遇制度との併用

家を買い換える際、古い家を売って利益が出た場合の「3,000万円特別控除」などの譲渡所得の特例と、新しく購入した家の住宅ローン控除は同時に使えません。どちらか有利な方を選ぶ必要があります。

また、「認定住宅の所得税特別控除」とも併用できないため、どの制度を利用するか事前の確認が重要です。

合計所得金額が2,000万円を超える場合

住宅ローン控除には所得制限があり、控除を受ける年の「合計所得金額」が2,000万円を超えると、その年は適用対象外となります。

この判定は購入時だけでなく毎年行われます。

給与だけでなく副業や投資の利益なども含めた金額のため、昇給や臨時収入で上限を超えてしまう年はないか注意が必要です。

中古住宅の購入とリノベーションを同時に進める場合、「住宅ローン」と「リフォームローン」のどちらを選ぶかで、控除や金利の条件が大きく変わります。それぞれの特徴や選び方は以下の記事で詳しく解説しています。

https://furureno.jp/magazine/renovation-cost-loan

参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

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