アパートリノベーション成功事例とメリット！物件価値アップのコツと費用相場も解説

「アパートの空室が増えて収益が下がっている」

「リノベーションしたら、どの程度家賃を増やせるの？」

「リノベーション済みアパートの魅力は？」

アパートのリノベーションは、物件の価値を上げるための大事な投資です。

しかし、リノベーションする際には、耐震基準の問題や老朽化のリスクなどを確認しなければ、建て直すより費用がかかってしまうこともあります。

本記事では、アパートリノベーションの目的やメリット・デメリット・よくある質問などを解説しています。

また、アパートのリノベーションをご検討中の方は、ポータルサイト「フルリノ！」ご活用ください。

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【パターン別】アパートリノベーションの目的

アパートのリノベーションは、主に以下4つの目的を達成するために実施されます。

• 空室対策：入居率を向上させ、安定した収益を確保
• 賃料の向上：物件価値を高め、収益性を改善
• 入居者ニーズへの対応：時代にあわせた住環境を提供
• 資産価値の向上：将来の売却も見据えた投資

まずは、各目的を確認しましょう。

空室対策の強化

古くなった設備やデザインを改善し、入居者にとって魅力的な物件へと生まれ変わらせると、空室率が低下につながります。

リノベーションで、入居者の注目を引けるようなアパートに変化させると、問い合わせや内見数の増加に直結するでしょう。

また、入居者から選ばれる物件として市場での存在感を高めるためには、競合物件との差別化が大切です。

賃料の向上・維持

リノベーションをすると、物件価値を引き上げられるため、入居者が納得できる家賃水準を実現しやすくなり、賃料の維持や向上が見込めます。

また、周辺相場と比較しても競争力のある物件となるため、賃料下落の防止にもつながります。

賃料が下がると毎月の収入が減少してしまうため、賃料の維持や向上させたい場合はリノベーションを検討してみましょう。

入居者ニーズの変化への対応

入居者ニーズの変化に対応しないと、周りの物件と差別化されてしまうため、早急な対策が必要となります。

テレワークの普及により、在宅ワークスペースや高速インターネット環境の整備が重要になっています。

出典：厚生労働省「令和５年度テレワーク人口実態調査－調査結果（概要） －」

そのため、在宅勤務対応の物件は、従来の物件と比べて需要が増加しています。

また、ペット可の物件や防音仕様の部屋など、多様化する入居者ニーズに応えるリノベーションも効果的です。

さらに、シニア層やファミリー層向けのバリアフリー化、収納スペースの拡充など、ターゲット層にあわせ改修すると満足度が向上します。

建物の資産価値向上

老朽化した外観をリニューアルすると建物の資産価値が向上し、物件全体のイメージアップにつながります。

継続的にメンテナンスやリノベーションを行うと、将来の売却時に高値での取引が期待できます。

アパートの資産価値を高めたい方は、リノベーションを有効活用しましょう。

入居者が感じるリノベーション済みアパートの魅力

リノベーション済みアパートは、築年数が経過していても内装や設備が新しいです。

近年では、入居者目線でのデザイン性や住みやすさにこだわったリノベーションが増えており、とくに若年層や共働き世帯からの支持が高まっています。

入居者にとっての主な魅力は、以下の2点です。

• おしゃれで快適な住環境が手に入る
• 新築よりリーズナブルに住めるコスパの良さ

それぞれの内容を詳しく解説していきます。

おしゃれで快適な住環境が手に入る

リノベーションされたアパートは、古い物件でありながらも内装や設備が一新されており、まるで新築のような清潔感やデザイン性の高さが魅力です。

ナチュラルテイストやインダストリアル風など、トレンドを取り入れた内装も多く、「おしゃれな部屋に住みたい」というニーズに対応できます。

また、断熱性能や遮音性などの住環境も改善されているケースが多く、快適に暮らせる点も入居者にとって大きなメリットです。

新築よりリーズナブルに住めるコスパの良さ

見た目や設備は新築に引けを取らないリノベーション物件ですが、家賃は新築よりも抑えめに設定されていることが多いため、コストパフォーマンスがよいです。

同じエリア・広さ・間取りで比較した場合、「新築よりもお得感がある」と感じて選ぶ人も少なくありません。

内装がきれいで快適性も備えた部屋に、手頃な家賃で住めることは、特に若年層や単身世帯、共働きのカップルなどにとって大きな魅力でしょう。

アパートリノベーションの3つのメリット

アパートのリノベーションを実施し得られるメリットは、主に以下の3つです。

• 入居率の向上
• 家賃の引き上げが可能
• 建物の寿命延長と価値向上

それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

入居率の向上

リノベーションにより間取りや設備を入居者のニーズにあわせて改善すると、物件の魅力が向上します。

老朽化した設備を放置しつづけると、入居率の低下につながるおそれがあるため、収益確保のためにも、早急に改善しなければいけません。

アパートの周辺環境やターゲット層にあわせたリノベーションを行うと、入居者の満足度が高まり長期契約に効果的です。

家賃の引き上げが可能

リノベーションでデザイン性の高い内装や充実した設備に改修すると、家賃アップが可能になります。

たとえば、お風呂とトイレを別に分けたり、洋室に変更したりする方法が該当します。

入居者のニーズをとらえたリノベーションを実施すると、競合物件と比べて付加価値の高い物件となるため、相場より高くても魅力のある物件に仕上がるでしょう。

建物の寿命延長と価値向上

リノベーションにより耐震性の強化や構造を補強すると、建物の安全性と耐久性が向上して、寿命はもちろん物件としての価値向上につながります。

外壁や内装の老朽化を防ぎ、建物の維持にかかるコストを軽減すると、長期的な資産価値の向上に有効です。

建物の価値を維持するためにも、住宅診断や専門家による定期的なメンテナンス計画の導入が必要です。

アパートリノベーションの3つのデメリット

リノベーションを検討する際は、以下3つのデメリットを考慮する必要があります。

• 旧耐震基準の問題
• 老朽化のリスク
• 部分リノベーションによる全体のバランスの悪さ

リノベーションを有効活用するためにも、各デメリットを理解しておきましょう。

旧耐震基準の問題

1981年以前に建てられた物件は、国土交通省が定める旧耐震基準に基づくため、補強工事が必要です。

一般的に、戸建ての耐震補強工事は100〜300万円が相場といわれますが、アパートの場合は、建て替えよりも高額になるケースもあるため、リノベーションが適切とは限りません。

そのため、リノベーション前の耐震診断で、専門家による建物の安全性確認が不可欠です。

老朽化のリスク

建物の構造自体が劣化している場合、リノベーション費用の他に、予想外の修繕費用が発生する場合もあります。

外見からは確認できない配管や設備の老朽化は、工事開始後に発覚する場合が多く、予算が増加するリスクをともなうため注意が必要です。

また、古い水回り設備は、リノベーション後も異臭や水漏れが発生しやすく、入居者トラブルの原因となります。

そのため、間取りや設備以外にも躯体や配管などの老朽化にも注意しましょう。

部分リノベーションによる全体のバランスの悪さ

部屋の一部だけをリノベーションすると、物件全体の統一感が失われ、内見時に入居者から敬遠される傾向があります。

外装はモダンでも内装が古いままだと物件の魅力が半減するため、部分リノベーションする際は注意が必要です。

リノベーションの予算が限られている場合は、全体のバランスを考慮した改修計画が重要です。

アパートリノベーションの成功事例3選

アパートのリノベーションを検討していても、完成後のイメージが湧かない方もいるかもしれません。

ここでは、アパートリノベーションの成功事例3つをご紹介します。

1. 学生向け賃貸物件をフルリノべーションし満室に
2. 設備を一新しインダストリアルな雰囲気へのリノベーションで賃料アップ
3. 賃貸運用に向けて長年空室だった部屋をリノベーション

施工事例をぜひ参考にしてください。

事例①学生向け賃貸物件をフルリノべーションし満室に

国立大学近くのアパートを、入居率を上げるためにリノベーションした事例です。

隣り合う部屋を取り壊し、1フロアに10部屋あった1Kの部屋を、1LDK5部屋に。天井も大きく抜いて、3メートルを超える天井高にして、広々とした空間となりました。

天井の高さを活かし、ステップフロアしたコンパクトキッチンや北欧風の壁紙など、デザイン性高く仕上げられています。

工事中に満室になってしまうほど、人気の高い学生向けアパートとなりました。

＞この事例を詳しく見る

この事例を担当したのは、岐阜工務店です。事例のようなアパートのリノベーションを希望している方は、ぜひお気軽に岐阜工務店へご相談ください！

事例②設備を一新しインダストリアルな雰囲気へのリノベーションで賃料アップ

木造賃貸アパートの1階部分を、社会人の単身男性をターゲットにし、リノベーションした事例です。

昭和の雰囲気が漂る内装から一転し、インダストリアルでおしゃれな空間へと生まれ変わりました。

L字型のキッチンや広々とした浴室など、水回りの設備はすべて、新築物件で使用されるものを採用。賃貸らしさを出さないように工夫されています。

そのかいあって、3万円だった賃料を7万円まで引き上げることに成功しました。

＞この事例を詳しく見る

この事例を担当したのは、My Design/株式会社Izumidaです。事例のようなアパートのリノベーションを希望している方は、ぜひお気軽にMy Design/株式会社Izumidaへご相談ください！

事例③賃貸運用に向けて長年空室だった部屋をリノベーション

長年空室が続きボロボロになっていたワンルームの一室を、賃貸運用に向けてリノベーションした事例です。

面積が28平米と手狭で、壁内に配管を通すスペースもありません。

しかし、天井を抜いて躯体を現し天井高を上げ、配管は露出させることで、リノベーションならではの味のあるデザインに仕上げられました。

奥へとつながるキッチンと洗面台が奥行きを感じさせ、壁付けのため残りのスペースを有効活用できます。

無骨でヴィンテージ感漂う、デザイン性の高い空間へと生まれ変わりました。

＞この事例を詳しく見る

この事例を担当したのは、アズ建設です。事例のようなアパートのリノベーションを希望している方は、ぜひお気軽にアズ建設へご相談ください！

リノベーション済みアパートを選ぶ際のチェックポイント

リノベーション物件といっても、すべてのアパートが快適で安心というわけではありません。見た目がきれいでも、築年数や構造、設備の内容によって住み心地には大きな差が出ます。

失敗しない物件選びのためには、以下のポイントをチェックすることが大切です。

• 建築が1981年6月以降
• 水回りや設備の新しさ
• 共用部や外観の清潔感・デザイン性
• 防音性の高さ
• 立地や周辺環境

チェックポイントを詳しく見ていきましょう。

建築が1981年6月以降

リノベーション済みアパートを選ぶ際には、建築された年月日の確認が大切です。

リノベーション済み物件でも、建築された年代によって耐震性に大きな違いがあります。

1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物は旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。

新耐震基準に適合していないと、大きな地震の際に倒壊リスクが高まる恐れもあります。

1981年6月以降に建てられた物件か、耐震補強済みの記載があるかを確認しましょう。

水回りや設備の新しさ

キッチンや浴室、トイレ、洗面台などの設備が新しく、機能的に使えるかをチェックしましょう。

内装がきれいでも、水回りの老朽化が進んでいると生活の快適さは大きく損なわれます。

特に中古物件では水漏れや配管トラブルが起きやすいため、リノベの際に配管まで交換されているかどうかもポイントです。

設備が最新だと生活ストレスも少なくなります。

共用部や外観の清潔感・デザイン性

外観や共用部分にも手が入っていて、清潔で管理が行き届いているかを確認しましょう。

室内がリノベされていても、共用廊下やエントランスが古びていたり汚れていると、全体の印象は悪くなります。

また、エントランスのデザインや郵便受け・インターホンの状態なども、居住者の満足度に直結する部分です。

内見時は建物全体の雰囲気を確認してください。

防音性の高さ

アパートは隣室や上階との距離が近いため、防音性の高さも重要です。

リノベーションで床や壁を張り替えていても、防音材が使われていない場合は生活音が気になる可能性があります。

床の構造（直床か二重床か）や、隣戸との壁の厚みなどを確認し、可能であれば昼間や夜間に内見して音の伝わり方を体感してみると安心です。

立地や周辺環境

通勤・通学のしやすさ、スーパーやコンビニ、病院などの生活インフラが近くにあるかを確認しましょう。

いくら室内が魅力的でも、立地が悪ければ住み続けるうえで不便を感じることになります。

また、治安や騒音状況、災害リスクなども重要な判断材料です。

周辺を実際に歩いてみるなどして、暮らしやすさを自分の目で確かめることをおすすめします。

アパートリノベーションを成功させる3つのポイント

費用対効果の高いアパートのリノベーションを実施するためにも、以下3つのポイントを把握しておきましょう。

• ターゲット層のニーズを正確に把握する
• 建物の構造上の制約を理解する
• 投資効果を適切に試算する

アパートのターゲットニーズを把握する

ターゲットに合致しない物件でないと、入居率の低下につながるおそれがあるため、入居者層の生活スタイルを把握する必要があります。

ターゲットニーズを把握するには、不動産会社へのヒアリングや周辺相場の分析を通じて、地域特性や年齢層に応じた需要の理解が必要です。

特に、駅からの距離や地域の特性によって、求められる設備や間取りが異なります。

例えば、学生街では1Rや1Kの需要が高く、防音性や収納力が重視されます。一方、ファミリー向けエリアでは、2LDK以上の間取りや宅配ボックス、防犯カメラなどの設備が大切です。

入居者ターゲットを明確化しニーズに応える改修を行うと、入居率を高め適正な賃料が実現できるでしょう。

リノベーションが可能な構造か理解する

リノベーションする際は、アパートの構造が大規模な間取り変更に対応可能か、事前確認が必須です。

木造の場合、間取り変更は容易ですが、柱や梁の位置によっては間取り変更が制限される場合もあります。

また、建物の構造や築年数により、実施可能なリノベーションの範囲は異なるため注意が必要です。

そのため、壁の撤去や部屋を統合するには、建物の構造による制約を慎重に検討しなければいけません。

一方、鉄筋コンクリート造の場合、耐力壁の位置や配管スペースの制約により、水回りの移動が困難なケースもあります。

リノベーション前には、事故を防ぐためにもDIYは避け、リノベ会社や建築士による構造診断を実施し、安全性を確認しましょう。

費用対効果を試算する

リノベーション費用は家賃収入でどの程度の期間で回収できるか、具体的な試算が大切です。

例えば、10部屋空きがあるアパートを800万円でリノベーションした場合、月額賃料を2万円上げられれば、空室率を考慮しても6年程度で回収可能です。

※リノベーション前に10部屋空いていると仮定

ただし、地域によって賃料の上昇余地は異なるため、慎重な市場分析が欠かせません。

リノベーションを成功させるためにも、収益物件としての将来性を見据え、入居率と投資効果のバランスを考える必要があります。

また、建物の経年劣化による将来の追加投資も考慮に入れ、長期的な収支計画の策定が重要です。

アパートリノベーションの費用相場

アパートのリノベーションは、工事の範囲が広く、改修内容によっても費用が大きく異なります。

水回り、内装、外装など、工事内容ごとの相場を把握すると、予算や目的に応じた計画が立てやすいです。

以下では、代表的なリノベーション項目ごとの費用相場を紹介します。

• 水回りのリノベーション
• 内装のリノベーション・間取りの変更
• 外装のリノベーション

それぞれの費用相場をみていきましょう。

水回りのリノベーション

キッチン・浴室・トイレ・洗面台などの水回りは、リノベーションでとくに費用がかかるポイントです。配管の交換を含む場合はさらに高額になります。

複数箇所を同時に施工することで、工事の手間が減り、トータルコストを抑えられるケースもあります。

内装のリノベーション・間取りの変更

クロスの張り替えや床材の変更などの内装工事は比較的安価ですが、和室から洋室への変更や間取りの変更をともなうと費用は一気に上がります。

壁の撤去や新設、配線・配管の移動が必要になるからです。

一方で、デザイン性を高めて家賃アップにつなげられる可能性が高いため、費用対効果を見ながら検討するのがおすすめです。

外装のリノベーション

建物の印象を大きく左右する外壁・屋根・共用部のリノベーション。劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上にもつながります。

塗装や防水工事、階段・廊下の補修などが主な施工内容です。

外装は一度にまとめて施工した方が、長期的にメンテナンスコストを抑えられる傾向にあります。

一般的なアパートのリノベーションでは、上記の費用に加えて、設計費用や申請費用なども必要です。

規模や仕様にもよりますが、一室あたりの総費用は300〜500万円が目安ですが、物件の状態や地域により費用は変動します。

また、追加工事が必要になるケースも多いため、予算に10〜20％の余裕をもたせるとよいでしょう。

耐震補強や給排水管の交換など、建物の安全性に関わる工事を優先し、その後内装や設備の改修を検討するのが賢明です。

アパートリノベーションのよくある質問

Qどのようなアパートならリノベーションに適している？

リノベ前に収益物件になるかどうかを判断する基準として、以下のポイントに着目するとよいでしょう。

立地条件がよい

駅や商業施設、学校が近いなど生活利便性が高い場所なら、リノベ後も安定した需要が期待できます。

建物の構造や状態が良好

鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨造など、構造がしっかりしていればリノベ効果が持続しやすく、コストを抑えながら価値向上が可能です。

リノベーション時は、新築と同じくらいきれいでかつお得に住めるというアピールポイントをつくように意識しましょう。

Qリノベーションでどの程度家賃をあげられる？

立地条件やリノベの内容によりますが、最大で同エリアの新築物件に近い家賃にあげられる場合があります。

リノベーション後はまず、地域の賃貸相場を調査し、同じエリアと間取りの新築物件の家賃を把握しましょう。

最初は少し強気に新築に近い価格で募集を開始し、内覧や問い合わせ状況を見ながら調整するのがよいでしょう。

アパートリノベーションをする工務店を探すなら「フルリノ！」がおすすめ

アパートのリノベーションは、空室対策や建物の資産価値向上ために大切な投資です。

しかし、リノベーションを成功させるには以下の3つのポイントを確認したうえで、計画を立てる必要があります。

• アパートのターゲットニーズを把握する
• リノベーションが可能な構造か理解する
• 費用対効果を試算する

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