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築年数の経った家で暮らしていると、地震が起きたときの倒壊リスクや建物の強度が気になり始めるかと思います。
今の家は気に入っているけれど、大きな地震が来たときに家族や大切な家財を守れるのか不安だという声をよく耳にします。
これから中古物件を購入してリノベーションを考えている方にとっても、耐震補強は課題になります。
いざ耐震工事をしようと思っても、分かりにくいことが多いのではないでしょうか。
「耐震補強はどうすればいい？」「費用はどれくらい？」などの不安も、この記事を読んで、疑問を整理しながら、具体的なステップと費用感を掴んでいきましょう。
これから紹介するポイントを押さえて、安全性と快適さを両立した住まいづくりを実現しましょう。
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リノベーションする時に耐震補強は必要？
結論、これからリノベーションを行うのであれば、耐震補強は「必要」と考えておくべきです。
安心して長く住み続けるためにも、建物の耐震性能を正しく理解しておきましょう。
築年数が経過している物件では、現在の基準と比べて強度が不足しているケースが多く見られます。
まずは、ご自身の家が建てられた基準を知ることから始めましょう。
旧耐震か新耐震で補強の必要度が変わる
建物の耐震性を判断する上で大きな分かれ目となるのが、1981年の建築基準法改正です。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」と呼ばれ、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことが求められるようになりました。
以前の「旧耐震基準」では、震度5強程度までしか想定されていなかったため、大地震に対する備えとしては不十分な場合があります。
基準の違いによって、リノベーション時にどれだけの補強が必要か、緊急度や規模が変わってきます。
ご自宅や検討中の物件がいつの基準で建てられたかを確認するには、建築確認済証の日付や検査済証をチェックすると確実です。
もし手元に書類がない場合は、自治体の窓口で台帳記載事項証明書を取得すると確認できます。
リノベーションの計画を立てる初期段階で、基準年代を把握しておくと、予算や工事内容の目処が立ちやすくなり安心です。
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={物件内見の際にも、構造の分かる図面があるかどうか早めに確認し、検討できるようにしましょう。}>>
築何年なら耐震補強すべき？
「築何年くらいから耐震補強が必要ですか？」という質問は多いですが、築年数だけで安全性は断言できません。
数字の上ではまだ新しいからといって、無条件に安心できるわけではないのが、住宅の難しいところでもあります。
ご自身の住まいが補強を必要とするゾーンに入っているのか、それとも今のままで十分なのか、見極め方を解説します。
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={白アリや水など外的要因による構造への傷みもあるので、築年数だけでは一概には断定できません。見た目から分かる壁のカビや湿気具合、床の沈みなどからおおよその推測になります。}>>
1981年より前か後かが判断基準になる
耐震補強が必要かどうかを判断する際、やはり1981年6月が基準になります。
旧耐震基準の建物は、耐震性能が不足している可能性が高いため、補強工事を前提としたリノベーション計画が必要です。
大きな地震が起きた際の倒壊リスクを減らすためには、壁の補強や基礎の改修が欠かせません。
1981年以降の新耐震基準で建てられた家であっても、2000年の基準改正前の木造住宅には注意点があります。
この時期の建物は、壁の配置バランスや柱の接合部の仕様が現行基準と異なる場合があり、現行レベルの耐震性を確保するには補強が必要になることがあります。
築年数だけでなく、雨漏りやシロアリ被害などの劣化状況も耐震性に大きく影響します。
建物が古くなると、木材が腐食したり金具が錆びたりして、本来の強度が失われてしまうことがあります。
築年数だけで判断するのではなく、建物の保存状態や過去の改変履歴も含めて総合的に評価しましょう。
旧耐震住宅に必要な補強レベル
旧耐震基準の住宅を補強する場合、まずは耐震診断の評点（上部構造評点）を1.0以上に引き上げることを目標にします。
評点1.0は「一応倒壊しない」とされるレベルであり、これを目指して家全体の強度を底上げしていきます。
補強の際は、ただ壁を強くすれば良いわけではなく、建物全体のバランスを考えることが大切です。
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={補強の方法や使用する金物によっても強度は違います。内容まで合わせて検討できると良いでしょう。}>>
一部だけを強くしすぎると、地震の力が他の弱い部分に集中してしまい、かえって危険な状態になることもあります。
壁を配置する際は、面や線としての連続性を意識し、建物全体で地震の力を受け止められるように設計します。
また、重い瓦屋根を軽い金属屋根に葺き替えるなど、建物の重量を軽くするのも有効な耐震対策の一つです。
使っていない部屋を減らして建物を小さくする「減築」の選択肢もあります。
建物の重量バランスが改善され、耐震性が向上するだけでなく、メンテナンスの手間も減らすことができます。
リノベーションのタイミングでお悩みの方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
https://furureno.jp/magazine/reform-renovation-timing
リノベーションでどこまで耐震工事できる？
表面をきれいにするだけでなく、構造の要となる部分にどこまで手を入れられるのかは、意外と知られていません。
基礎や屋根、壁の内部などの見えない部分をどうケアするかで、家の寿命も、万が一の時の安心感も変わります。
やみくもに全てを補強すれば良いわけではなく、予算と効果のバランスを見極めることが成功の鍵となります。
ここでは、リノベーションで可能な工事の範囲と、判断基準を解説していきます。
耐震等級について
耐震等級とは、建物の地震に対する強さを3段階で示した指標であり、リノベーションの際にも目標とすべき基準になります。
耐震等級3は、消防署や警察署など防災拠点となる建物と同等の強さを持ち、数百年に一度の大地震でもダメージが軽微で済むレベルです。
リノベーションで等級3を目指す場合は、構造を一度骨組み（スケルトン）の状態に戻し、基礎の補強から壁や床の剛性アップまで行う必要があります。
コストはかかりますが、家族の安全と資産価値を優先したい方にとっては、安心の基準になります。
次に耐震等級2は、長期優良住宅の認定基準にもなっており、等級1の1.25倍の強度を持つレベルです。
コストと安全性のバランスが良いため、多くのリノベーション会社が推奨する現実的な目標ラインとなっています。
最後に上部構造評点1.0（新耐震基準相当）は、旧耐震の物件を改修する場合に、クリアすべきラインです。
震度6強クラスの地震でも倒壊しない強さを確保でき、さらに住宅ローン控除など税制優遇を受ける条件もクリアできます。
リノベーションであっても、設計と施工の工夫次第で新築同様の耐震等級3の実現も十分にできます。
参照：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会：地震などに対する強さ
スケルトンリノベーションについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
https://furureno.jp/magazine/skeleton-renovation-guide
リノベで耐震補強できる箇所
リノベーション工事では、建物のあらゆる構造部分に対して補強のアプローチができます。
基礎部分は、ひび割れの補修や、鉄筋コンクリートを増し打ちして補強する方法があります。
既存の基礎に鉄筋が入っていない場合でも、新たに基礎を抱き合わせることで強度を高めることができます。
壁の補強は、筋交いを入れたり構造用合板を張ったりして「耐力壁」を増やし、地震の横揺れに抵抗する力を高めます。合板の入れ方一つでも強度は変わります。
柱と梁、土台と柱など接合部分には、専用の金物を取り付けて、地震時に抜けないようにしっかりと固定します。
屋根材を軽量化すれば、建物全体の重心が下がって揺れにくくなるため、有効な耐震対策になります。
構造的な補強に加え、雨漏りしている箇所の修理や腐った木材の交換など、劣化部位の修繕を行うことも、建物全体の性能を維持するために必要です。
基礎・土台の補強工事
基礎や土台は建物を支える足元であり、弱っていると、いくら壁を強くしても意味がありません。
基礎にひび割れ（クラック）がある場合は、樹脂を注入して補修し、強度が低い場合は、鉄筋コンクリートによる増し打ち工事を行って基礎の一体性を確保します。
土台など木部が腐食していたりシロアリ被害に遭っていたりする場合は、悪い部分を取り除いて新しい部材に交換し、躯体の健全性を回復させます。
また、床を解体するリノベーションのタイミングに合わせて、床下全体の防蟻処理を行うことも忘れてはいけません。
床下の湿気対策として防湿シートを敷いたり、調湿材を撒いたりすることも、土台を守るために有効です。
将来のメンテナンスを容易にするために、点検口を新設しておくと、定期的なチェックがしやすくなり安心が続きます。
床のきしみや沈み込みが気になる場合も、土台や大引きの補修を行うことで、根本的な原因を解消できます。
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={この辺りは特に、役所への申請が必要になるかならないかの瀬戸際なので期間も費用も大きな振れ幅があります。より慎重に検討しましょう。}>>
劣化があれば耐震と併せて対処しておく
建物に雨漏りや水漏れによる腐食、あるいはシロアリ被害など劣化が見られる場合は、耐震補強とセットで対処する必要があります。
木材に水分が含まれると腐朽菌が繁殖し、強度が劇的に低下してしまうため、まずは原因となっている雨漏りなどを止めることが優先です。
腐ってしまった柱や土台は、そのままにしておくと地震の揺れに耐えられないため、新しい部材に入れ替えるか、添え木をして補強します。
シロアリ被害がある場合は、被害箇所の部材交換とともに、専門業者による駆除と予防消毒を徹底して行います。
床下の換気状況が悪いと再び湿気が溜まってしまうため、床下換気扇の設置や通気口の確保など、換気計画の見直しも行います。
劣化部分の補修は、単なる修理ではなく、耐震設計の一部として捉え、構造的な強度を取り戻すように計画しましょう。
見えない部分だからこそ、リノベーションの機会にしっかりと手を入れて、不安の種を取り除いておきましょう。
フルリノでは、たくさんの成功事例をまとめた無料リノベーションブックをご用意しています。あなたの理想の住まいを見つけてみてください。
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耐震リノベする場合の確認すべきポイント
耐震リノベーションを進めるにあたっては、建物の種類や希望する間取りによって、確認すべきポイントが異なります。
マンションと戸建てでは、個人で工事できる範囲や構造の考え方が全く違うため、それぞれの特性を理解しておく必要があります。
「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、物件選びやプランニングの段階で確認しておきたいポイントを解説します。
マンションと戸建てでチェックポイントが変わる
戸建て住宅のリノベーションでは、基礎、土台、柱、壁、屋根と、建物全体を総合的に補強の対象にできます。
所有者の判断で耐震等級3を目指すような大規模な補強も自由に計画できます。
マンションの場合は、コンクリートの壁や柱、梁など構造躯体は「共用部分」にあたるため、個人の判断で勝手に工事はできません。
マンションの耐震性は、建物全体の管理状況や修繕計画に依存する形になります。
中古マンションを購入してリノベーションする場合は、管理規約をよく読み、修繕積立金の状況や過去の修繕履歴をしっかり確認しましょう。
また、管理組合で定められたリノベーションのルール（床の遮音等級や工事可能な範囲など）や、既存の図面があるかどうかも事前にチェックしておきましょう。
将来的に賃貸に出すことを考えている場合は、万が一の漏水事故などに備えて、管理体制や保険の内容も検討しておくと安心です。
間取り変更や劣化で耐震に影響が出ないか確認する
リノベーションで人気のある、壁を取り払った広いLDKや大きな窓のある空間作りは、耐震性の観点からは注意が必要です。
建物を支えている耐力壁を安易に撤去してしまうと、家全体のバランスが崩れ、耐震性が大きく低下するリスクがあるからです。
窓などの開口部を広げる場合も同様で、壁の量が減ることで強度が落ちないよう、別の場所で壁を補強するなどの対策が必要になります。
耐震診断の手順と確認ポイントを解説
耐震改修を考え始めたとき、「まずは診断を」と言われても、具体的に何をされるのかイメージが湧きにくいと思います。
正確な診断は、建物の「健康状態」を数値化し、無駄のない最適な補強プランを作るための重要なステップです。
図面が見当たらない場合でもプロならではの調査方法がありますし、費用面でも自治体のサポートを受けられる可能性があります。
いざという時に慌てないために、診断の全体像と、依頼する前にチェックしておきたいポイントを整理しておきましょう。
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={耐震診断も費用がかかる事なので、その必要性も工務店と共に検討しましょう。}>>
中古住宅購入前に耐震診断しておく
中古住宅を購入してリノベーションする場合、購入契約を結ぶ前に耐震診断を行っておくと安心です。
通常行われるホームインスペクションに加えて、簡易的な耐震診断を実施すると、建物のリスクや改修に必要な費用の目安を事前に把握できます。
診断の結果、重大な欠陥が見つかったり、想定以上の補強費用がかかることが判明したりすれば、購入を見送る判断もできます。
図面などの情報が不足している場合は、売主様の許可を得て追加の調査を行うことで、診断の精度を高めることができます。
耐震診断の結果は、価格交渉の材料になるだけでなく、既存住宅売買瑕疵保険への加入や、住宅ローン減税の適用を受けるための証明になります。
自治体の耐震助成金を利用するには「着工前の申請」が条件となることが多いため、購入検討段階からスケジュールを意識しておきましょう。
耐震補強リノベーションの費用相場は？
耐震補強にかかる費用は、建物の大きさや劣化状況、そして目指す耐震レベルによって大きく変動します。
全体的なリノベーション費用の中で、耐震補強にどれくらいの予算を割くべきか、相場感を知っておくことは資金計画の中で大切です。
具体的な費用の内訳や、負担を抑えるための優先順位の付け方を解説します。
耐震補強工事の費用相場と内訳
耐震補強工事にかかる費用は、補強する箇所ごとに相場があります。
壁を補強して耐力壁にする工事は、1箇所あたり10万〜20万円程度が目安となります。
柱と梁を固定する金物の取り付けは、1箇所あたり数千円から数万円程度ですが、家全体で数十箇所施工するため、まとまった金額になります。
基礎のひび割れ補修は数万円から、無筋基礎への鉄筋コンクリート増し打ちは1mあたり数万円かかることが一般的です。
屋根の軽量化工事は、屋根の面積や選ぶ素材によりますが、100万〜200万円程度が相場となることが多いです。
予算には限りがあるので、耐震診断の結果に基づき、評点アップへの貢献度が高い箇所から優先的に予算を配分するように設計します。
また、同じ強度を確保する場合でも、採用する工法や素材によってコストが変わるため、施工会社と相談して費用対効果の高い方法を選ぶことも大切です。
信頼できるリノベ会社をフルリノで探してみてください。
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耐震診断の費用相場と使える補助金
耐震診断の費用は、診断の精度や方法によって異なります。
目視中心の簡易診断は数万円程度で済むこともありますが、壁量計算などを行う精密診断の場合は、木造住宅で10万〜20万円程度が相場です。
図面がない場合は、図面作成費用が別途追加されることもあります。
多くの自治体では、耐震化を促進するために、診断費用の補助制度を設けています。
要件を満たせば、診断費用の半額や全額に近い金額が助成されるケースもあるので、事前に確認しましょう。
また、診断だけでなく、その後の改修工事に対しても補助金が出る自治体が多くあります。
診断結果に基づいて作成された改修プランが、補助金の要件（評点1.0以上にするなど）を満たしているかどうかが受給のポイントになります。
補助金については、こちらの記事で詳しく解説しています。
https://furureno.jp/magazine/renovation-subsidy-guide
リノベと同時施工時の費用と優先順位の付け方
リノベーションと耐震補強を同時に行うメリットは、工事費の無駄を省けることです。
構造を裸にするスケルトンリノベーションの時が、効率よく、確実に補強工事を行えるベストタイミングです。
別々に工事を行うと、耐震工事のために一度剥がした壁や床を復旧し、その後のリノベーションでまた解体する二度手間が発生してしまいます。
同時施工なら、仕上げ工事が一度で済むため、トータルの工程も短縮でき、費用も大幅に抑えることができます。
予算配分の優先順位としては、まずは命を守るための「構造補強」を優先します。
次に、建物を長持ちさせるための「雨漏り・シロアリ対策」、そして最後に住み心地を良くする「設備・内装」の順で考えると、失敗のない資金計画が立てられます。
工期や仮住まい費などのコストを把握しておく
大規模な耐震リノベーションを行う場合、工事期間は3ヶ月から半年程度かかるのが一般的です。
この間、今まで住んでいた家に住み続けることは難しいため、仮住まいを用意する必要があります。
仮住まいの家賃や敷金・礼金、引越し費用（往復分）、荷物を預けるトランクルーム代など諸費用を、予算計画に組み込んでおきましょう。
工事中は大きな音や振動が発生するため、近隣の方への配慮も欠かせません。
解体工事や足場の設置など、騒音が出やすい時期や時間帯を事前に工程表で確認し、ご近所への挨拶回りや説明を行っておくことが、トラブル回避のために大切です。
自営業の方などで自宅を仕事場にしている場合は、休業補償や代替オフィスの確保なども計画に含める必要があります。
費用の抑え方と業者選びのコツ
耐震リノベーションは大きな出費となりますが、制度を上手く活用したり、業者の選び方で、実質的な負担を減らすことができます。
ここでは、費用を抑えるテクニックと、信頼できるパートナーを見つけるポイントをご紹介します。
耐震リノベの実質負担を抑える
耐震改修工事を行うと、「住宅耐震改修特別控除」という所得税の減税制度を利用できます。
要件を満たす耐震工事を行った場合、工事費用の10%相当額が所得税から控除される制度です。
工事完了後の申告により、翌年度の固定資産税が一定期間（通常1年間）半額になる減額措置も受けられます。
耐震工事と併せて省エネ改修やバリアフリー改修を行うと、それぞれの減税制度を併用できる場合があります。
制度を利用するには、確定申告や自治体への証明書提出が必要になりますが、手続きの時期や手順をあらかじめ把握し、工事スケジュールに組み込んでおくことが大切です。
工事が終わってからでは申請できない補助金や証明書もあるため、計画段階から担当者に相談し、逆算して準備を進めるようにしましょう。
効果の高い補強を優先する
限られた予算の中で耐震効果を感じるためには、費用対効果の高い補強箇所を優先しましょう。
耐震診断のシミュレーションを行い、どの壁を補強すれば効率よく評点が上がるかを確認しながらプランを練ります。
内装や設備など目に見える部分は後からでもリフォームしやすいですが、壁の中や床下など構造部分は、後から工事しようとすると大規模な解体が必要になり、割高になります。
リノベーションの際には「見えない強さ」に関わる部分にお金をかけ、仕上げのグレード調整などで予算バランスを取るのが良いでしょう。
一度にすべてをする予算がない場合は、耐震性と断熱性、水回りの配管更新を優先にし、内装の一部は将来の楽しみに残しておく「フェーズ分割」の考え方も選択肢の一つです。
断熱・省エネと同時申請で補助金の活用
耐震補強と断熱改修は相性が良く、同時に行うことで活用できる補助金の幅が広がります。
利用しやすいのが「みらいエコ住宅2026事業」などの国の大型補助金制度です。
耐震工事だけでなく、断熱窓への交換や高効率給湯器の設置などをセットで行うことで、補助額が加算されたり、上限額が引き上げられたりします。
補助金は年度ごとに予算が決まっており、人気のある制度は公募開始から早々に予算上限に達して終了してしまうこともあります。
利用したい補助金の公募時期や要件を常にチェックし、それに合わせて着工時期を設定しましょう。
申請には工事前後の写真や性能を証明する書類が必要になるため、補助金申請の実績が豊富な施工会社を選び、段取りを共有しておくことでスムーズに受給できます。
断熱リノベーションについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
https://furureno.jp/magazine/renovation-insulation
実績と耐震等級で業者の技量を見極める
耐震リノベーションを成功させるためには、確かな技術力と知識を持ったリノベ会社を選ぶことが大切です。
会社選びの際は、耐震改修の実績数や、実際に手がけた事例の耐震等級などを確認しましょう。
社内に構造設計に詳しい建築士がいるか、あるいは外部の専門家と連携してしっかりとした構造計算を行っているかも確認すべきポイントです。
第三者機関による監査を入れているか、リフォーム瑕疵保険に加入しているかどうかも、会社の品質への自信と責任感を表す指標になります。
工事完了後のアフターメンテナンス体制が整っているかどうかも、長く安心して住むために確認しておきましょう。
技術面だけでなく、施工事例のデザインや雰囲気が自分たちの好みに合っているか、担当者との相性が良いかどうかも、満足のいく家づくりには大切な要素です。
リノベ会社選びは、こちらの記事を参考にしてみてください。
https://furureno.jp/magazine/how-to-choose-a-renovation-contractor
<<supervisor-comment-01 name={津田 寛太} position={アズ建設 マネージャー・設計／二級建築士} imgUrl={https://furureno-prd-resources.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/supervisor/tsuda.jpg} text={リノベーションの根源は、暮らしを豊かにすることです。いくら内装やデザインにお金をかけても、それが脆いものでは意味がありません。かといって古い物件を対象とすることがほとんどなリノベーションで、すべてを直すのはナンセンスです。上手に付き合うにはどうするか？を考えることが最も大事なのです。それは勿論工務店と協力をして落としどころを探ります。完璧を求めず、でも安心して住める住まいを目指して、リノベ計画は慎重にいきましょう！}>>
耐震リノベーションをするならフルリノで！まずは無料相談へ
ここまで、リノベーション耐震補強の重要性や費用、進め方を解説してきました。
古い家でも、適切な診断と補強を行うことで、新築同様の安全性と快適さを手に入れることはできます。
耐震リノベーションは、家族の命と財産を守るための投資であり、長く愛着を持って住み続けるための基盤となります。
専門的な知識が必要な分野であり、一社だけで判断するのは不安が残るかもしれません。
リノベーションで失敗しないよう、たくさんの企業や事例を比較し、自分たちに合った信頼できる依頼先を見つけましょう。
フルリノ！では、実績が豊富な施工会社や、デザインと性能を両立した事例を数多く紹介しています。
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