中古マンションをリフォームした場合の費用とは？相場や目安についても解説

床のきしみや水回りの老朽化。

それは、現在お住まいのマンションであっても、これから購入を検討する中古マンションであっても、快適な暮らしの実現を妨げる共通の悩みです。

「この先ずっと、より快適に、そして自分たちのお気に入りの空間にアップデートしたい」

そう思ったとき、懸念事項となるのがリフォーム費用ではないでしょうか。

「限られた予算の中で、どこを優先し、どこを諦めるべきか」

「キッチンやお風呂といった水回りの具体的な相場感がわからず不安」

「築年数が古い場合、予期せぬ追加費用で高額にならないか」

マンションという制約の中で、理想の実現と予算の壁をどう乗り越えるかなど悩みは尽きないかと思います。

本記事では、そんなあなたの悩みを解消するため、中古マンションのリフォーム費用について解説していきます。

箇所別・全面リフォームの相場、築年数ごとの費用目安、そしてコストを抑えるための実践的な方法まで、わかりやすく整理して説明します。

この記事を読めば、あなたの理想の暮らしを実現するために、どれくらいの費用がかかるのか、どう進めていけば良いのかの全体像を把握できます。

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中古マンションのリフォーム費用の相場は？

中古マンションのリフォーム費用は、工事の範囲や選ぶ素材のグレード、そして建物の築年数によって大きく変動します。

しかし、一般的な相場を知っておくことで、予算を立てる上での大きな目安になります。

全体的な平均費用から、箇所別、築年数別の目安、そして見落としがちな追加費用も解説します。

フルリフォームか部分リフォームかで大きく変わる

リフォーム費用は、フルリフォーム（全体改修）を選ぶのか、それとも部分リフォーム（特定箇所のみ）を選ぶのかによって、構成が大きく異なります。

フルリフォームは、間取り変更を伴うことが多く、スケルトン（骨組み）の状態まで解体し、一から内装や設備、配管を入れ替えるため、総額が大きくなります。

例えば、築30年程度のマンションであれば、水回り設備の刷新や配管の更新は必須となることが多く、費用の総額を左右します。

一般的に、マンションのフルリフォームの相場は1,000万円～2,000万円と幅広く、特に内装のグレードや、配管を交換するかどうかの要否が総額に大きな影響を与えます。

まずは、床のきしみやシャワーの水圧の弱さ、キッチンや浴室のカビなど、今の暮らしの不満を優先的に解決することを軸に検討してください。

フルリフォームにするか、水回りや内装に絞った部分リフォームにするかを検討しましょう。

相場を把握した上で、まずはざっくりとした概算を出し、現地調査を経て、最終的な仕様を確定させることで、見積もりの誤差を縮めるのが成功への基本ステップです。

箇所別のリフォーム費用目安

リフォーム費用は、キッチン、浴室、洗面、トイレなど水回り設備のリフォームと、壁紙や床材、建具など内装のリフォームで構成されます。

水回り設備のリフォームは、主に本体代と施工費、そして搬入・養生費で構成されますが、本体設備のグレードによって費用が大きく変わってきます。

おおよその相場は以下の通りになります。

特にキッチンは、食洗機やカウンターの素材など、選択肢が多いため、費用が高くなりやすい箇所です。

一方、壁紙や床材など内装工事は、選ぶ素材のグレードだけでなく、下地の補修が必要な量によって費用に幅が出やすい傾向にあります。

内装の相場は以下の通りになります。

また、間取り変更を伴うリフォームは、給排水管の位置変更やマンションの構造上の制約（躯体）の影響が大きく、費用が跳ね上がりやすいので注意が必要です。

築年数が古いマンションの場合は、後から工事すると割高になる給排水管の更新を水回りリフォームと同時に実施すると、長期的に見れば節約に繋がります。

築年数別の費用と注意点

中古マンションのリフォームでは、築年数が費用を大きく左右する要因の一つとなります。

特に築20年〜30年を経過したマンションでは、水回り設備や給排水管の寿命が近づき、更新工事が必要となり、費用が上振れしやすくなります。

また、壁や床の下地が傷んでいる場合も多く、補修費用がかさむ可能性も考慮しなければなりません。

築30年〜40年超のマンションになると、専有部分だけでなく、マンション全体の管理状況や共用部設備の更新履歴（例えば、給水方式など）も要チェックです。

古いマンションでは、現在の法律とは異なる防音規定が適用されていたり、二重床の有無によって床工事の方法や可否が変わってくる場合もあるため、事前の確認が不可欠です。

さらに、断熱性能が低く結露が気になる場合は、窓回りの改修や内窓の設置の対策も検討する必要があり、費用も加算されます。

見積りの内訳について

リフォームの見積もりは、主に解体費、設備機器代、材料費、手間賃（人件費）、そして諸経費（搬入費・養生費・管理費）で構成されています。

それぞれの内訳を細かくチェックして、何にどれくらいの費用がかかっているのか、適正な価格かどうかを見極めることができます。

特に注意したいのが、追加費用が発生するリスクです。

追加費用の主な原因は、解体後に判明する下地の劣化、配管の腐食、あるいは電気容量の不足など、着工前には見えなかった不具合です。

未然に防ぐためには、マンションの図面や過去の工事写真、そして管理規約を事前に確認し、リスクをできるだけ可視化しておくことが重要です。

信頼できる施工会社であれば、こうしたリスクも丁寧に説明し、予備費として計上するなどを提案してくれます。

施工会社の選び方がわからない方はこちらの記事も合わせてお読みください。

https://furureno.jp/magazine/renovation-estimate

マンションでリフォームはどこまで出来る？

中古マンションのリフォームは、戸建てと異なり「どこまで工事ができるか」の範囲が明確に決められています。

制限を理解しておくことは、費用を正確に見積もり、理想の住まいを実現するためにとても重要です。

リフォーム工事可能な範囲は専有部分のみ

マンションのリフォーム工事が可能な範囲は、原則としてあなたが所有する専有部分のみに限られます。

専有部分とは、間仕切り壁、内装、給湯器などの設備、室内側のことを指します。

しかし、躯体（建物の構造体）は共用部分であるため、原則として触ることはできません。

一方、共用部分とされる玄関扉、サッシ（窓枠・ガラス）、バルコニー、そして配管の縦管などは、原則として工事ができないため注意が必要です。

特に窓や玄関、そしてPS（パイプスペース）など、共用部分との境界に近い部位は、マンションの管理規約による解釈が異なる場合があるので、事前に確認が必要です。

管理組合の細則や過去に承認された工事事例なども参考に、どこまで工事ができるのかをしっかり把握しておきましょう。

間取り変更や水回りを移動する場合は制約に気をつけましょう

間取りを変更したり、キッチンやお風呂など水回りを移動する場合は、マンションならではの構造上の制約を考慮する必要があります。

マンションの構造を支える構造壁、梁、スラブ（床板）などは壊すことができないため、動線変更には制約が出てきます。

特に水回りの移動では、排水ルートの確保や勾配（水が流れるための傾斜）、そしてPS（パイプスペース）の位置が、移動の可否と費用を大きく左右します。

また、マンションには床の遮音等級規定が設けられていることが多く、直貼りにするか二重床にするかで床の工法が制限されることもあります。

大規模な間取り変更を行う場合は、計画初期から業者とよく相談しましょう。

管理規約・申請手続きの進め方

マンションでリフォームを行う際は、工事を始める前に管理組合への申請手続きが必要です。

一般的な工事申請では、リフォーム図面、工程表、使用する設備の仕様書、そして施工体制の提出が求められます。

特に、搬入経路やエレベーターの養生、そして作業時間帯に関する取り決めは、近隣住民とのトラブルを避けるために厳守しなければなりません。

工事期間中は、騒音や粉じん対策を徹底し、事前に近隣に工事の掲示をしたり、挨拶を丁寧に行ったりするなど配慮をすると、トラブルを未然に防止できます。

これらの手続きは業者に代行してもらうこともできますが、最終的な責任は施主にあるため、内容を把握しておくようにしましょう。

マンションのリフォームについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

https://furureno.jp/magazine/mansion-reform-cost

住みながらでは工事ができない場合もある

リフォーム工事の内容によっては、住みながらでは工事ができない、もしくは住みながらだと大きなストレスがかかる場合があります。

壁紙の張り替えや一部の設備交換など、表層的な部分を中心とした短期の工事であれば、住みながらでも可能なことが多いです。

しかし、水回り設備をすべて同時に更新したり、間取り変更のために壁を大きく解体したりと解体量が多い大規模な工事の場合は、仮住まいを用意する方が安心です。

在宅での工事は、日中の騒音や粉じん、そして工事中の動線制限によって、想像以上にストレスが大きくなる可能性があります。

仮住まいにかかる費用や、家賃と住宅ローンの二重払いなども総費用に含めて検討し、ご自身のライフスタイルに合った進め方を選ぶようにしましょう。

フルリノでは、経験豊富な専門家があなたの疑問に直接お答えする、無料オンライン個別相談会も行っております。

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金額から見るリフォーム工事の内容は？

「この予算でどこまで理想に近づけるだろう」と、具体的な金額と工事内容のバランスが気になる方は多いでしょう。

特に検討されることが多い500万円の予算で、どのようなリフォームができるのか、そして後悔しないための優先順位の決め方を解説します。

500万円でできる工事と難しい工事

リフォームに500万円の予算を充てる場合、水回り設備の選択的な更新と内装の一新を中心に行うことができます。

例えば、「キッチンを最新のものに替えて、内装は床材を張り替えて統一感を出す」ことも可能です。

また、軽微な間取り変更（壁の一部撤去など）も可能ですが、大規模な壁の撤去や水回りの大幅な移動など大掛かりな改修は、難易度が高く、費用も高額になるため難しくなります。

500万円の予算でどこまで実現できるかは、選ぶ設備のグレードや、配管更新の要否によって到達点が大きく変わってきます。

特に、スケルトン化（全解体）を伴うような根本的なリノベーションは、費用が多くかかるため、部分リフォームに絞るか、予算を増やすかを検討する必要があります。

500万円で可能なリフォームについては、こちらの記事で細かく解説しています。

https://furureno.jp/magazine/mansion-reform-500

リフォームの優先順位を決める

限られた予算の中で満足度を最大化するためには、リフォームの優先順位を決めることが重要です。

優先順位の上位にあげられる、おすすめのリフォームは、「水回り」と「内装の素材」です。

毎日の暮らしで使用頻度が高い浴室やキッチンからリフォームすると、投資効果を大きく感じられ、日々の満足度が向上します。

次に、床、壁、建具など内装の素材や色を統一して、築年数を感じさせない居心地の良い空間へと大きく改善できます。

また、大掛かりな工事が難しい場合でも、可動式の収納や照明計画を工夫すると、暮らしの満足感を底上げすることもできます。

特に築年数が古い場合は、配管の年式を確認し、劣化が進んでる場合は、同時更新を優先させて、将来的に発生しうる水漏れトラブルの出費を回避しておくことが賢明です。

リフォームの工期目安とコスト配分の考え方

水回り設備すべてを同時更新し、内装も一新するようなリフォームの場合、約1か月から2か月程度が一般的な工期の目安となります。

工事は、解体→配管→下地→仕上げという工程順に進み、工程管理の質が、最終的な品質に直結します。

リフォーム費用の配分は、設備機器代が全体の6〜7割、内装や工事費が2〜3割を占めることが一般的です。

オプションを選ぶ際は、「後で簡単に替えづらい所」を優先しましょう。

例えば、毎日使う水栓金具や、長く付き合っていく床材など、満足度が持続する部分にしっかりと予算をかけることで、後悔のないリフォームになります。

全体のイメージを理想に近づけるならリノベーションがおすすめ

部分的なリフォームでは、既存の間取りや構造に制約を受けるため、「理想の空間」を諦めなければならないこともあります。

しかし、リノベーションであれば、間取りを根本から変更し、理想の動線や空間配置を実現できます。

リフォームとリノベーションの違いについてはこちらの記事で解説しています。

https://furureno.jp/magazine/difference_renovation_reform

デザインや素材も自由に選択できるため、自分の世界観を忠実に反映した住まいにできます。

さらに、断熱材の追加などによって、住宅性能を大幅に向上させることも可能です。

特に、中古物件を購入してフルリノベーションする場合などは、新築を購入するよりもコストを抑えられる可能性があります。

全体のイメージを理想に近づけたいとお考えの場合は、リノベーションも視野に入れて検討するのもおすすめです。

たくさんの事例をまとめたリノベーションブックもご用意しておりますので、あなたの理想の住まいを見つけてみてください。

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費用を抑えるコツと補助金の賢い活用方法は？

リフォーム費用は、少しの工夫で大きく変わることがあります。費用を抑えるための具体的な設計のポイントと、賢く活用したい補助金・助成金の情報をご紹介します。

コストを抑える設計と素材選びのポイント

コストを抑えるためには、まず「残す部分」と「替える部分」を明確に区別し、解体量を最小限に抑えることが基本です。

設備機器や内装材は、すべてハイグレードなものを選ぶのではなく、標準グレードを中心に選ぶ事でコストが抑えられます。

リビングの壁など「見せ場」になる箇所にだけアクセント素材を使うとメリハリがつけられ、満足度の高い空間をつくることができます。

また、家具や棚などを造作（オーダーメイド）で作る場合は費用が高くなりやすいため、要点だけを造作にして、収納などは既製品をアレンジやDIYもおすすめです。

さらに、工事を一度にまとめて行う「同時工事」は、仮設費、養生費、搬入費など諸経費を圧縮できるため、費用を抑えるポイントになります。

失敗しないリフォームのコツについても解説しています。

https://furureno.jp/magazine/material-selection-renovationrenovation-mat

補助金・助成金の適用要件を確認する

リフォーム費用を抑えるために見逃せないのが、国や自治体による補助金や助成金の制度です。

特に、省エネ性能の向上、バリアフリー化、耐震改修などを目的としたリフォームには、活用できる余地が多くあります。

国の制度だけでなく、お住まいの自治体独自の上乗せ制度がある場合もあるため、セットで確認しましょう。

ただし、補助金制度には着工前の申請や事前審査が必須な場合があり、期限とルールが厳しく定められています。

また、補助金の対象となる工事や仕様が工期やデザインに影響を与えることもあるため、リフォームの計画初期から補助金を織り込んで検討を進めることが大切です。

築年数別で使える制度を探す

補助金制度のなかには、建物の築年数や床面積、設備仕様に要件が設けられているものがあります。

例えば、古いマンションの場合、窓の断熱改修や高効率給湯器の設置、断熱材の追加など、省エネに関する工事を対象とした制度が利用しやすいです。

利用できる制度を見つけるには、まずご自身のマンションの築年数や現在の設備仕様の要件をチェックし、対象となる工事を洗い出すことが重要です。

補助金の申請には、製品の型番や性能証明の取得・保管が求められることが多いため、必要な書類は徹底して管理しましょう。

最新の情報は、自治体のホームページや相談窓口で確認しましょう。

見積りの比較と時期選びが大切

適正な費用でリフォームを行うためには、同一の仕様で複数の業者から相見積もりを取り、内容をフェアに比較することが最も大切です。

見積書の内容を比較すると、各社の得意な分野や価格設定の傾向が見えてきます。

また、リフォーム業界には繁忙期があるため、その時期を回避したり、工事を一度にまとめて依頼すると、コストダウンができます。

設備機器は、在庫入れ替えの時期やモデルチェンジの時期を狙うことで、機器費を節約できる場合もあるでしょう。

そして、繰り返しになりますが、仮住まいをする場合は仮住まい費や二重払いの隠れた費用も総額に含めて判断しましょう。

フルリノのLINEでは住まいの豆知識や暮らしのヒントをお届けしています。

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リフォーム済みのマンションを購入する場合の注意点は？

中古マンションのなかには、すでにリフォームが施された「リフォーム済み物件」もあります。

手間がかからず魅力的に映りますが、購入後に後悔しないよう、特に確認すべき注意点があります。

リフォーム済みの範囲と工事の品質を見極める

リフォーム済みマンションを購入する際は、「どこを、いつ、誰が、どのような方法で直したのか」などリフォームの範囲を明確にすることが重要です。

表面的な壁紙や設備だけが新しくなっている「部分リフォーム」なのか、配管まで含めた大規模な改修が行われているのかを確認しましょう。

また、使用された製品の型番やグレード、工法、そして保証も確認が必要です。

できれば、リフォーム時の工事写真や仕様書、請負契約書の有無をチェックできると、工事の品質を客観的に判断する材料になります。

現地では、建具の建付けや床の水平、水回り設備の通水・排水などを細かく確認し、手抜き工事の兆候がないかを見極めるようにしましょう。

配管や下地など見えない部分の劣化を確認しておく

リフォーム済み物件であっても、配管や下地など見えない部分の劣化には特に注意が必要です。

建物の築年数に応じて、給排水管、電気配線、換気経路などに老朽化がないかを点検しましょう。

床下点検口や点検カバーから内部を覗き込み、腐食や漏水の跡がないかを確認できると安心です。

また、床のたわみや下地の傷みは、将来的に床を再リフォームする際の追加費用リスクにつながります。

さらに、マンションの管理組合が保管している修繕履歴や配管の更新計画なども確認し、共用部分のメンテナンス状況も把握しておくと良いでしょう。

保証内容と引渡し書類をチェックする

購入後に不具合が発生した場合に備え、保証内容をしっかりと確認しておく必要があります。

リフォームを行った施工会社の保証範囲、期間、そして問い合わせ窓口を明確にしておきましょう。

特に、メーカー保証（設備機器）と施工保証（工事部分）の切り分けに注意し、それぞれがどこまでカバーされているのかを理解しておくことが大切です。

引渡しの際には、リフォーム図面、仕様書、工事写真、検査記録など重要書類をすべて保管し、瑕疵対応のフローや備品の取扱説明書の有無も確認しましょう。

将来的にあなたが再リフォームを行う際にも、貴重な情報源となります。

再リフォームの可否と管理規約を確認する

リフォーム済み物件でも、数年後に自分の好みに合わせて再リフォームを検討する可能性もあります。

マンションの管理規約に定められた床の遮音等級や二重床の規定などによって、再工事の可否や方法が制限されることがあります。

また、水回りの移動は、既存のパイプスペース位置や排水勾配によって、制約を受ける可能性があるため、事前に再確認が必要です。

当然ながら、バルコニー、窓、玄関扉など共用部分は、原則として再リフォームができません。

将来的な住まいへのアップデートを見据えて、管理規約を改めて確認し、どの程度の自由度があるのかを把握しておきましょう。

リノベーションのタイミングでお悩みの方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

https://furureno.jp/magazine/reform-renovation-timing

中古マンションのリノベーションをお考えの方はぜひ、フルリノへ！

本記事では、中古マンションのリフォーム費用を、相場から費用を抑えるコツ、そしてリフォーム済み物件の注意点まで、幅広く解説しました。

リフォーム費用は、フルリフォームか部分リフォームかという工事の範囲に加え、建物の築年数、採用する設備グレードによって大きく変動します。

マンションのリフォームは、専有部分のみが可能であり、共用部分には手を加えられません。工事を進めるにあたっては、必ず管理規約の遵守と管理組合への事前申請が必須です。

500万円程度の予算を想定する場合、工事は水回り設備の交換と内装の一新が中心となるでしょう。

限られた予算の中で最大の効果を得るためには、リフォームの優先順位を明確に決めることが非常に大切です。

費用を効果的に抑えるためには、残せる部分を明確にすること、国や自治体の補助金制度を活用することがおすすめです。

そして複数の業者から相見積もりを取り、比較検討することが有効な手段となります。

また、リフォーム済みの物件を購入する際は、既に工事が終わっているため、工事の品質、見えない部分の劣化状況、そして保証内容を細かく確認することが重要です。

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